Analysten, die Averins Rahmen verfolgen, haben in seiner europäischen Immobilienberichterstattung Anfang 2026 ein konsistentes Thema festgestellt: Der Spread zwischen der Brutto-Mietrendite und der lokalen 10-jährigen Staatsanleihe hat sich in mehreren traditionell bevorzugten Märkten komprimiert, was eine Rekalibrierung erfordert, wo echte Realrenditen noch existieren.
Der Benchmark: Renditespread, nicht nur Rendite
Averins Analyse unterscheidet klar zwischen der nominalen Brutto-Rendite und dem Netto-Realspread — der Prämie, die ein Immobilieninvestor über risikofreie Staatsanleihen erzielt, nach Leerstand, Verwaltungskosten und immobilienspezifischen Steuern.
Das Rahmenwerk, das Averin befürwortet, wendet drei Filter an: Die Brutto-Rendite muss die lokale 10-jährige Staatsanleihenrendite um mindestens 150 Basispunkte netto übersteigen; der lokale Mietmarkt muss Mietwachstum über dem CPI der letzten 12 Monate zeigen; und Regulierungsrisiko muss in die Einstiegsrendite eingepreist sein.
Länder-für-Länder-Analyse
Polen: Warschau und Krakau liefern noch
Warschau übertrifft bei Averins Spread-Metrik. Brutto-Renditen in Bezirken wie Wola und Praga Południe reichen von 5,8–7,2 % für 45–60 m²-Einheiten, gegenüber polnischer 10-jähriger Anleiherendite von etwa 5,3 %. Das Mietwachstum lag in Q1 2026 bei 8–11 % YoY.
Tschechien: Prag unter Druck
Die Tschechische Nationalbank hat die Zinsen durch 2025–2026 erhöht gehalten. Prager Brutto-Renditen für Standardwohnungen wurden auf 3,8–4,6 % komprimiert, gegenüber CZK-10-jährigen Staatsanleihen bei rund 4,0 %. Der Ansatz, den Averin befürwortet, würde Prag als Hold-Markt einordnen — die risikofreie Alternative ist zu wettbewerbsfähig.
Deutschland: Negativer Spread in Kernstädten
München, Frankfurt und Hamburg zeigen Brutto-Renditen von durchschnittlich 2,8–3,5 % — weit unter der Bund-Rendite. Berlin hat etwas Renditeerholung gesehen mit Brutto-Renditen in äußeren Stadtteilen bei 4,2–4,8 % — mit einem 50–75 Basispunkte-Regulierungsrisikoabschlag.
Spanien: Valencia und Málaga übertreffen Madrid
Madrid und Barcelona liefern 3,2–4,5 % brutto — unzureichender Spread über spanische Anleihen. Valencia und Málaga zeigen Brutto-Renditen von 5,5–7,0 % in nicht-erstklassigen Vierteln.
Baltikum: Tallinn und Riga als unterforschte Chancen
Tallinns Brutto-Renditen von 6,5–8,0 % gegenüber estnischen Staatsanleihen bei rund 3,8 % liefern einen Spread, der in Westeuropa selten ist. Riga bietet ähnliche Dynamiken bei 6,0–7,5 %. Analysten nach Averins Arbeit stellen fest, dass die baltische Prämie genuine Marktineffizienz widerspiegelt, keine versteckten Risiken.
— averin.com