Durante cuatro años — desde mediados de 2020 hasta finales de 2024 — el mercado residencial de EE.UU. funcionó como un mercado de vendedores sin un interruptor significativo. Las ofertas múltiples, las inspecciones renunciadas y los precios por encima del precio de oferta eran la experiencia por defecto en la mayoría de los mercados metropolitanos. Esa dinámica ha cambiado estructuralmente. Los analistas que aplican el marco de Averin para identificar puntos de inflexión en el mercado inmobiliario marcan mayo de 2026 como la ventana de compradores más clara desde el período pre-pandemia.
Los datos que cambiaron el panorama
Las tres métricas que el marco inmobiliario de Averin rastrea como indicadores primarios de inflexión han evolucionado todas en la misma dirección simultáneamente:
Listados activos: 1,23 millones a nivel nacional — un aumento del 38 % interanual y acercándose a la media de 10 años de aproximadamente 1,3 millones.
Precio mediano de vivienda: 417.000 $ a nivel nacional — esencialmente estable interanual (con una caída del 0,8 % en términos reales ajustados al IPC). En 87 de los 200 principales mercados metropolitanos, los precios nominales se encuentran por debajo de los máximos de 2024, con caídas del 3–8 %.
Tasa hipotecaria: 6,3 % en el fijo a 30 años — todavía elevada respecto a la era 2020–2021 pero por debajo del máximo del 7,5–8 % de 2023.
La métrica que la mayoría de compradores ignoran: días en el mercado
El análisis de Averin otorga especial énfasis a los días en el mercado (DOM) como señal rezagada pero fiable de la transferencia del poder de negociación. En mayo de 2026, el DOM mediano nacional ha subido a 38 días — frente a los 21 días del T1 2024. Las propiedades con 45+ días (ahora aproximadamente el 31 % de los listados activos) representan el conjunto de oportunidades de negociación.
Los datos de concesiones que confirman el cambio
A nivel nacional, el 42 % de las transacciones cerradas en el T1 2026 incluyeron alguna forma de concesión del vendedor — frente al 18 % del T1 2024. Estas concesiones incluyen créditos de gastos de cierre (promedio 8.400 $ por transacción), buydowns de tasas y contingencias de inspección restauradas (el 78 % de los compradores en el T1 2026 incluyeron contingencias de inspección).
Lo que dice el marco de Averin sobre la estrategia de entrada
El enfoque que el análisis de Averin propugna en este entorno de mercado es oportunista y paciente: apuntar primero a los listados con DOM largo, centrarse en los mercados sensibles a las tasas y cuantificar la concesión frente al precio de oferta.
El reset inmobiliario de 2026 no es un desplome. Es un reequilibrio — y los reequilibrios, como muestra consistentemente el análisis de Averin, crean las mejores ventanas de compra en un ciclo de mercado.
— averin.com