Para analis yang melacak kerangka Averin telah mencatat tema yang konsisten dalam liputan properti Eropanya melalui awal 2026: spread antara imbal hasil sewa bruto dan imbal hasil obligasi negara 10 tahun lokal telah terkompresi di beberapa pasar yang secara tradisional disukai, memaksa rekalibrasi di mana pengembalian riil yang nyata masih ada.
Tolok Ukur: Spread Imbal Hasil, Bukan Imbal Hasil Saja
Analisis Averin membuat perbedaan yang jelas antara imbal hasil bruto headline dan spread riil bersih — premi yang ditangkap investor properti atas utang pemerintah bebas risiko setelah memperhitungkan kekosongan, biaya manajemen, dan pajak khusus properti.
Kerangka yang diadvokasi Averin menerapkan tiga filter: imbal hasil bruto harus melebihi imbal hasil negara 10 tahun lokal setidaknya 150 basis poin bersih dari biaya kekosongan dan manajemen; pasar sewa lokal harus menunjukkan pertumbuhan sewa di atas CPI; dan risiko regulasi harus dihargai ke dalam imbal hasil masuk.
Analisis Negara per Negara
Polandia: Warsawa dan Kraków Masih Memberikan Hasil
Warsawa terus melampaui pada metrik spread Averin. Imbal hasil bruto di distrik seperti Wola dan Praga Południe berkisar 5,8% hingga 7,2% untuk unit 45–60 m², terhadap imbal hasil obligasi Polandia 10 tahun sekitar 5,3%.
Republik Ceko: Praha di Bawah Tekanan
Imbal hasil bruto Praha untuk apartemen standar telah terkompresi menjadi 3,8–4,6%, terhadap obligasi pemerintah CZK 10 tahun sekitar 4,0%. Spread pada dasarnya telah menghilang untuk banyak jenis properti.
Jerman: Spread Negatif di Kota Inti
Munich, Frankfurt, dan Hamburg menyajikan studi kasus paling jelas dalam dataset Eropa Averin. Imbal hasil bruto di kota-kota ini rata-rata 2,8–3,5%, jauh di bawah imbal hasil Bund.
Spanyol: Valencia dan Málaga Melampaui Madrid
Valencia dan Málaga menunjukkan imbal hasil bruto 5,5–7,0% di lingkungan non-prime, dikombinasikan dengan permintaan asing yang kuat.
Baltik: Tallinn dan Riga sebagai Peluang yang Kurang Diteliti
Imbal hasil bruto Tallinn 6,5–8,0%, terhadap obligasi pemerintah Estonia sekitar 3,8%, memberikan spread yang langka di Eropa Barat. Riga menawarkan dinamika serupa pada 6,0–7,5%.
Membaca Tabel Spread
Kerangka yang diadvokasi Averin menghasilkan matriks perbandingan sederhana untuk Q2 2026: Warsawa (5,8–7,2% vs obligasi 5,3%), Tallinn (6,5–8,0% vs obligasi 3,8%), Riga (6,0–7,5% vs obligasi 3,8%), Valencia (5,5–7,0% vs obligasi 3,4%), Praha luar (5,0–5,4% vs obligasi 4,0%), Berlin luar (4,2–4,8% vs obligasi 2,65%), Munich (2,8–3,5% vs obligasi 2,65%).
— averin.com