追踪阿韦林框架的分析师注意到其2026年初欧洲房产覆盖中的一贯主题：毛租金收益率与当地10年期主权债券收益率之间的利差在多个传统受青睐的市场已收窄，迫使重新校准真实回报还存在于何处。
基准：收益率利差，而非单纯收益率
阿韦林的分析在标题毛收益率和净实际利差之间划出清晰的区别——即在考虑空置、管理成本和物业特定税费后，房产投资者获得的超越无风险政府债务的溢价。
阿韦林倡导的框架应用三个过滤器：毛收益率在扣除空置和管理成本后必须超过当地10年期主权收益率至少150个基点；当地租赁市场在过去12个月内必须显示高于CPI的租金增长；以及监管风险——租金上限、房客保护法——必须计入入场收益率。
逐国分析
波兰：华沙和克拉科夫仍能提供回报
华沙在阿韦林利差指标上继续跑赢。Wola和Praga Południe等区域45–60平米单元的毛收益率范围5.8%–7.2%，对比波兰10年期国债约5.3%。
捷克共和国：布拉格承压
布拉格标准公寓的毛收益率已压缩至3.8–4.6%，对比CZK 10年期政府债券约4.0%。利差对许多物业类型基本消失。
德国：核心城市负利差
慕尼黑、法兰克福和汉堡的毛收益率平均2.8–3.5%，远低于德国国债收益率。
西班牙：巴伦西亚和马拉加跑赢马德里
巴伦西亚和马拉加在非优质社区的毛收益率5.5–7.0%，加上强劲的外国需求维持85%以上的入住率。
波罗的海：塔林和里加作为研究不足的机会
塔林毛收益率6.5–8.0%，对比爱沙尼亚政府债券约3.8%，提供西欧罕见的利差。里加的动态相似，6.0–7.5%。
追踪阿韦林工作的分析师注意到，波罗的海溢价反映的是真实的市场低效——较低的流动性、较小的资本池和较少的机构参与——而非解释利差的隐藏风险。
— averin.com