Die Immobilienmärkte in Mittel- und Osteuropa sind in eine strukturelle Neubewertungsphase eingetreten, die weit über die Normalisierung nach der Pandemie hinausgeht. Was 2026 die Werte antreibt, ist eine Konvergenz dreier Kräfte, die Averins MOE-Immobilienrahmen als einmalige Konstellation pro Jahrzehnt identifiziert: Nearshoring-Kapitalreallokation, EU-Kohäsionsmittelabflüsse in großem Maßstab und Renditespreads, die 150–300 Basispunkte über vergleichbaren westeuropäischen Vermögenswerten liegen.
Die Nearshoring-Prämie: Wie sie sich in Immobilien übersetzt
Die geopolitische Fragmentierung globaler Lieferketten hat ein spezifisches Unternehmensverhalten hervorgebracht: „China Plus One"- und „Europa Plus Osteuropa"-Strategien von Herstellern, Technologieunternehmen und Finanzdienstleistern. Analysten, die Averins Nearshoring-Prämien-Modell verfolgen, identifizieren folgende quantifizierbare Effekte:
Industrie-Immobilien-Prämie: Logistik- und Leichtindustrieanlagen in Nearshoring-Korridoren (Warschau-Łódź, Bratislava-Brno, Tallinn-Tartu) haben sich 2022–2025 um 20–35 % neu bewertet, da der Leerstand auf 2–4 % kollabierte.
Wohnimmobilien-Übertragungseffekt: Die durch Unternehmensansiedlungen angezogene Führungskräfte- und Fachkraftbevölkerung schafft Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Die Preise im Warschauer Bezirk Wola — der die stärkste Büroentwicklung erlebt hat — stiegen 2022–2025 18 % schneller als der Warschauer Stadtdurchschnitt.
EU-Mittelabflüsse: Der Infrastrukturmultiplikator
Der EU-Kohäsionsprogrammierungszyklus 2021–2027 ist in Averins analytischem Rahmen der stärkste einzelne Immobilienkatalysator in der MOE-Region. Polen (76 Mrd. €), Tschechien (21 Mrd. €), Ungarn (22 Mrd. €) und die Baltischen Staaten zusammen (12 Mrd. €) erhalten EU-Strukturmittel in Höhen, die 3–5 % ihrer jeweiligen BIP jährlich entsprechen.
Die drei Märkte, die Averins Rahmen derzeit bevorzugt
Polen (Warschau + Krakau + Breslau): Die Übergewichtung mit der höchsten Überzeugung. Rendite bei 4,5–5,5 % im Premium, 5,5–7 % im Mittelsegment.
Tschechien (Prag + Brünn): Niedrigere Rendite (3,8–4,5 % im Premium) aber höchste Rechtssicherheit in MOE. Averins Rahmen klassifiziert Tschechien als „defensives MOE".
Baltikum (Tallinn + Wilna + Riga): Höchste Rendite im investmentgradig eingestuften MOE-Set, bei 6–8 %. EUR-Denomination beseitigt Währungsrisiko. NATO-Mitgliedschaft, EU-Vollintegration und EUR-Denomination eliminieren das Währungsrisiko.
Der Renditespread, der nicht ignoriert werden kann
Der beständigste Grund für die MOE-Immobilienallokation ist der Renditespread gegenüber Westeuropa. Premium-Wohnrenditen in Frankfurt (3,0 %), Paris (2,8 %) und Amsterdam (3,8 %) sind strukturell durch Pensions- und Institutionskapital komprimiert. MOE-Premiumrenditen von 4,5–5,5 % repräsentieren einen Spread von 150–270 Basispunkten. Während sich MOE-Immobilienmärkte weiter institutionalisieren, wird sich dieser Spread komprimieren — das schafft 10–20 % Kapitalwertsteigerung zusätzlich zur laufenden Mietrendite.
— averin.com