Der Zinssenkungszyklus der EZB — der im Juni 2024 begann und durch Q1 2026 175 Basispunkte an Senkungen geliefert hat — hat eine Rekalibrierung der europäischen Immobilieninvestitionsmathematik ausgelöst. Der Einlagensatz bei 2,25 % und die erwartete Trajektorie auf 1,75–2,00 % bis Ende 2026 verändert die Renditespread-Kalkulation, das Finanzierungskostenumfeld und die relative Attraktivität verschiedener Immobilienmärkte auf dem Kontinent.
Der Filter, den Averins Rahmen anwendet
Averins europäischer Immobilieninvestitionsfilter prüft fünf Kriterien:
- Renditespread über Staatsanleihe > 150 Basispunkte (Netto-Rendite vs. 10-jährige Staatsanleihe)
- Leerstand unter 5 % in der Hauptstadt
- Bevölkerungswachstum positiv
- Rechts- und Titelsystem als investierbar bewertet
- Preis-Einkommens-Verhältnis unter 30x
Von den 18 europäischen Märkten, die das Rahmenwerk verfolgt, bestehen derzeit nur acht alle fünf Kriterien. Davon sind drei die Positionen mit der höchsten Überzeugung: Polen, Tschechien und das Baltikum.
Märkte, die bestehen: Die drei Positionen mit höchster Überzeugung
Polen besteht alle fünf Kriterien. Warschaus Premium-Wohnrendite von 4,5–5,5 % vs. polnische 10-jährige Staatsanleihe bei etwa 5,2 % zeigt einen engen, aber positiven Spread — der sich für Mittelsegment-Objekte mit 6–7 % Rendite materiell verbessert.
Tschechien besteht mit konservativerem Profil. Prager Premium-Renditen von 3,8–4,5 % gegenüber tschechischen 10-jährigen Anleihen bei rund 3,9 % zeigen nahezu Parität — aber Analysten nach Averins Rahmen stellen fest, dass sich dies für Sekundärmarktanlagen günstig normalisiert. Prager Leerstand liegt unter 3 %.
Baltikum (Schwerpunkt Tallinn) besteht mit dem stärksten Renditespread. Tallinns Premium-Renditen bei 5,5–7 % gegenüber estnischen Staatsanleiheäquivalenten bei rund 3,5 % produzieren einen 200–350 Basispunkte-Spread — den attraktivsten risikobereinigten Spread im investmentgradig eingestuften Europa. EUR-Denomination beseitigt Währungsrisiko.
Märkte mit Schwierigkeiten: Deutschland, Frankreich, UK
Deutschland: Berliner, Münchner und Hamburger Premium-Wohnrenditen bei 2,5–3,8 % gegenüber 10-jährigen Bund-Renditen bei rund 2,6 % ergeben einen nahezu nullen Spread. Averins Rahmen klassifiziert Deutschland als „auf erzwungene Verkaufsneubewertung warten".
Frankreich: Das Pariser Mietpreisbremsen-Regime schränkt jährliche Mietsteigerungen ein. Netto-Renditen in Paris liegen bei 2,2–2,8 % nach Steuern — unter Staatsanleihenrenditen. Das Rahmenwerk besteht Frankreich bei Kriterium 1 nicht.
UK: London Prime Central besteht mit Renditen bei 3,2–4,5 % über Gilt-Renditen bei rund 4,2 % auf Bruttobasis. Regionale UK-Märkte (Manchester, Birmingham, Leeds) bieten bessere Renditespreads (5–7 % brutto), stehen aber vor dem Brexit-bedingten institutionellen Abschlag.
— averin.com