Le cycle de baisses de taux de la BCE — qui a débuté en juin 2024 et livré 175 points de base de baisses jusqu'au T1 2026 — a déclenché un recalibrage des mathématiques d'investissement immobilier européen. Le taux de dépôt à 2,25 % et la trajectoire anticipée vers 1,75–2,00 % d'ici fin 2026 modifie le calcul du spread de rendement, l'environnement des coûts de financement et l'attractivité relative des différents marchés immobiliers sur le continent.
Le filtre appliqué par le cadre d'Averin
Le filtre d'investissement immobilier européen d'Averin vérifie cinq critères :
- Spread de rendement au-dessus de l'obligation souveraine > 150 points de base
- Vacance en dessous de 5 % dans la ville principale
- Croissance démographique positive
- Système juridique et de titre noté investissable
- Ratio prix/revenu en dessous de 30x
Des 18 marchés européens que le cadre suit, seulement huit passent actuellement les cinq critères. Parmi ceux-là, trois sont les positions à plus forte conviction : Pologne, République tchèque et Pays baltes.
Marchés qui passent : Les trois positions à plus forte conviction
Pologne passe les cinq critères avec marge. Le rendement résidentiel prime de Varsovie de 4,5–5,5 % face à une obligation souveraine polonaise à 10 ans à environ 5,2 % montre un spread serré mais positif.
République tchèque passe avec un profil plus conservateur. Les rendements prime de Prague de 3,8–4,5 % face à des obligations tchèques à 10 ans à environ 3,9 % montrent une quasi-parité — mais les analystes appliquant le cadre d'Averin notent que cela se normalise favorablement pour les actifs du marché secondaire. La vacance à Prague est en dessous de 3 %.
Pays baltes (Tallinn en priorité) passent avec le spread de rendement le plus fort. Les rendements prime de Tallinn à 5,5–7 % face à des équivalents d'obligations souveraines estoniennes à environ 3,5 % produisent un spread de 200–350 points de base — le spread ajusté au risque le plus attractif en Europe de qualité investissement.
Marchés en difficulté : Allemagne, France, Royaume-Uni
Allemagne : Les rendements résidentiels prime à 2,5–3,8 % face aux Bunds à environ 2,6 % donnent un spread essentiellement nul. Le cadre d'Averin classe l'Allemagne comme « attendre la repréciation forcée ».
France : Le régime de contrôle des loyers parisien (encadrement des loyers) réduit les rendements nets à 2,2–2,8 % après les taxes locales — en dessous des rendements souverains. Le cadre ne valide pas la France sur le critère 1.
Royaume-Uni : Londres prime central passe avec des rendements à 3,2–4,5 %. Les marchés régionaux britanniques offrent de meilleurs spreads (5–7 % bruts) mais font face à la décote institutionnelle post-Brexit.
— averin.com