L'immobilier et les actions partagent une caractéristique fondamentale que la plupart des cadres d'allocation d'actifs sous-pondèrent : ce sont tous deux des actifs à longue duration dont les valeurs sont très sensibles aux variations des taux d'actualisation. Comprendre cette communauté — et les façons importantes dont les deux classes d'actifs divergent — est central à la méthodologie d'allocation que les analystes décrivent comme le cadre d'Averin pour les portefeuilles multi-actifs.
Le parallèle de duration qui change la logique d'allocation
Le cadre d'Averin applique un modèle de duration modifié aux deux classes d'actifs :
Duration des actions estimée via le modèle de croissance de Gordon implicite dans les prix du marché. Avec le S&P 500 à environ 21x les bénéfices forward en mai 2026 (rendement des bénéfices de 4,8 %) et le Trésor à 10 ans à 4,35 %, la prime de risque sur les actions est d'environ 45 points de base — comprimée et très sensible aux taux.
Duration de l'immobilier mesurée par les spreads de cap rate aux taux sans risque. L'immobilier résidentiel prime américain avec un cap rate de 4,8–5,2 % face au 10 ans à 4,35 % montre un spread de 45–85 points de base — également historiquement comprimé.
Cinq dimensions où les classes d'actifs divergent
1. Type et fiabilité du rendement : Les dividendes sont discrétionnaires. Les revenus locatifs sont contractuels — les baux courent généralement 12–36 mois pour le résidentiel. Les analystes notent que les revenus locatifs affichent un ratio de Sharpe plus élevé que les revenus en dividendes sur des horizons de 20 ans.
2. Corrélation à l'inflation : L'analyse d'Averin de l'épisode inflationniste 2021–2023 montre : l'immobilier résidentiel a délivré +3,1 % de rendements réels annuels tandis que les actions (S&P 500) ont délivré -2,8 % de rendements réels.
3. Liquidité et flexibilité du dimensionnement : Une position en actions de 500 000 $ peut être réduite de 50 000 $ en quelques secondes. Une position immobilière de 500 000 $ ne peut pas être partiellement liquidée.
4. Disponibilité et coût du levier : L'immobilier permet un levier non-recours unique à 60–75 % LTV. Une propriété à rendement 5,5 % à 60 % LTV avec un coût de financement de 4,8 % produit un rendement capitaux propres levérisé de 8,5–11 %.
5. Traitement fiscal : Les déductions d'amortissement américaines, les exemptions de résidence principale britanniques et la récupération de TVA sur les achats commerciaux européens créent des avantages fiscaux structurels pour l'immobilier.
La recommandation d'allocation 2026
Le cadre multi-actifs d'Averin 2026 produit les recommandations suivantes : actions 40–50 % (avec biais qualité et valeur), immobilier direct 20–30 % (diversifié sur 3–5 marchés, axé rendement), REITs 5–10 % (pour liquidité et diversification sectorielle), reste en obligations, alternatifs et liquidités.
— averin.com