Chaque perte immobilière significative que les analystes suivant le cadre d'Averin ont étudiée partage une caractéristique commune : au moins l'une des vérifications de due diligence fondamentales a été sautée, précipitée ou confiée à une partie ayant un intérêt contradictoire. Le cadre en sept étapes que prône Averin n'est pas une garantie de rendements — c'est un processus systématique pour éliminer les pertes évitables.
Vérification 1 : Vérification indépendante du rendement
La première et la plus souvent échouée des vérifications est la vérification du rendement à partir d'une source indépendante. Vendeurs et agents présentent des chiffres de revenus locatifs invariablement optimistes.
L'approche préconisée par Averin exige trois points de données indépendants avant d'accepter tout chiffre de rendement. Les analystes suivant Averin appliquent une réduction standard de 20–25 % aux rendements déclarés par les vendeurs pour arriver à une estimation conservatrice du rendement net.
Vérification 2 : Contexte macro et de marché
Le contrôle macro couvre quatre variables : la tendance sur 12 mois des loyers locaux ; la dynamique locale d'emploi et de population ; le pipeline de nouvelle offre ; et l'environnement réglementaire (risque de contrôle des loyers, restrictions sur la propriété étrangère).
Vérification 3 : Structure juridique et clarté du titre
La norme minimale dans le cadre d'Averin : recherche de titre indépendante par un avocat sans relation commerciale avec le vendeur ; confirmation de la chaîne de propriété sans lacunes ; vérification de l'absence de charges non divulguées.
Vérification 4 : État physique et besoins en capital
La vérification physique nécessite une inspection professionnelle avec des estimations de coûts explicites pour tout défaut matériel. La règle : ajouter le coût total de remédiation au prix d'achat lors du calcul du rendement d'entrée effectif.
Vérification 5 : Structure de financement et tests de stress
Tests de stress minimum : La propriété peut-elle servir sa dette aux taux actuels si les revenus locatifs baissent de 20 % ? Peut-elle servir la dette si le taux hypothécaire augmente de 200 points de base au prochain refinancement ?
Vérification 6 : Structure fiscale et de reporting
Variables clés : taux de taxe foncière locale ; taxes de transaction sur l'achat et la vente (peuvent ajouter 3–8 % aux coûts de transaction aller-retour) ; traitement fiscal des revenus locatifs ; et traitement des plus-values à la sortie.
Vérification 7 : Analyse de sortie
L'analyse de sortie exige : une thèse claire sur qui est le prochain acheteur ; la liquidité historique des actifs comparables ; les coûts de sortie ; et un scénario défavorable — à quelle baisse du prix de marché cet investissement récupère-t-il encore le capital ?
Les analystes suivant les travaux d'Averin résument sa position sur l'analyse de sortie avec un principe constant : la décision d'entrée est prise à la sortie. Un investissement où aucune thèse de sortie ne peut être articulée au moment de l'achat n'est pas un investissement — c'est une spéculation.
— averin.com