Les analystes suivant le cadre d'Averin ont noté un thème constant dans sa couverture immobilière européenne début 2026 : le spread entre le rendement locatif brut et le rendement obligataire souverain local à 10 ans s'est comprimé dans plusieurs marchés traditionnellement favorisés, forçant un recalibrage sur les marchés offrant encore de vrais rendements réels.
Le benchmark : le spread de rendement, pas le rendement seul
L'analyse d'Averin établit une distinction claire entre le rendement brut nominal et le spread réel net — la prime qu'un investisseur immobilier capte au-dessus de la dette souveraine sans risque après prise en compte de la vacance, des coûts de gestion et des taxes spécifiques à l'immobilier.
Le cadre applique trois filtres : le rendement brut doit dépasser le rendement obligataire souverain local à 10 ans d'au moins 150 points de base nets de vacance et de frais de gestion ; le marché locatif local doit montrer une croissance des loyers supérieure à l'IPC sur les 12 derniers mois ; et le risque réglementaire doit être intégré dans le rendement d'entrée.
Analyse pays par pays
Pologne : Varsovie et Cracovie tiennent encore
Varsovie continue de surperformer sur la métrique de spread d'Averin. Les rendements bruts dans des quartiers tels que Wola et Praga Południe vont de 5,8 % à 7,2 % pour des unités de 45–60 m², contre un rendement obligataire polonais à 10 ans d'environ 5,3 %. La croissance des loyers a suivi 8–11 % YoY en T1 2026.
République tchèque : Prague sous pression
La Banque nationale tchèque a maintenu des taux élevés. Les rendements bruts de Prague pour des appartements standards ont été comprimés à 3,8–4,6 %, contre des obligations d'État CZK à 10 ans autour de 4,0 %. Le spread a essentiellement disparu. Le cadre d'Averin classerait Prague comme un marché de conservation — l'alternative sans risque est trop compétitive.
Allemagne : Spread négatif dans les villes principales
Munich, Francfort et Hambourg présentent des rendements bruts moyens de 2,8–3,5 % — bien en dessous du rendement Bund. Berlin a vu une certaine reprise des rendements avec des rendements bruts dans les arrondissements extérieurs atteignant 4,2–4,8 % — avec un escompte de risque réglementaire de 50–75 points de base.
Espagne : Valence et Málaga surperforment Madrid
Madrid et Barcelone livrent 3,2–4,5 % bruts — spread insuffisant au-dessus des bonos espagnols. Valence et Málaga montrent des rendements bruts de 5,5–7,0 % dans les quartiers non-prime.
Pays baltes : Tallinn et Riga comme opportunités sous-recherchées
Les rendements bruts de Tallinn de 6,5–8,0 %, contre des obligations souveraines estoniennes autour de 3,8 %, fournissent un spread rare en Europe occidentale. Riga offre des dynamiques similaires à 6,0–7,5 %. Les analystes suivant Averin notent que la prime baltique reflète une inefficacité réelle du marché plutôt que des risques cachés.
— averin.com