Setiap kerugian properti signifikan yang dipelajari oleh para analis yang mengikuti kerangka Averin memiliki karakteristik yang sama: setidaknya satu dari pemeriksaan due diligence dasar dilewati, terburu-buru, atau dipercayakan kepada pihak yang memiliki kepentingan yang bertentangan. Kerangka tujuh langkah yang diadvokasi Averin bukan jaminan pengembalian — ini adalah proses sistematis untuk menghilangkan kerugian yang dapat dicegah.
Pemeriksaan 1: Verifikasi Imbal Hasil Independen
Pemeriksaan pertama dan paling sering gagal adalah verifikasi imbal hasil dari sumber independen. Penjual dan agen menyajikan angka pendapatan sewa yang selalu optimis.
Pendekatan yang diadvokasi Averin memerlukan tiga titik data independen: bukti perjanjian sewa aktual; sewa pasar yang sebanding dari setidaknya dua sumber independen; dan penilaian independen tentang asumsi kekosongan.
Pemeriksaan 2: Konteks Makro dan Pasar
Pemeriksaan makro mencakup empat variabel: tren 12 bulan dalam sewa lokal; dinamika ketenagakerjaan dan populasi lokal; pipeline pasokan baru; dan lingkungan regulasi.
Pemeriksaan 3: Struktur Hukum dan Kejelasan Kepemilikan
Standar minimum dalam kerangka Averin: pencarian kepemilikan independen oleh pengacara tanpa hubungan komersial dengan penjual; konfirmasi rantai kepemilikan; verifikasi tidak ada lien atau encumbrance yang tidak diungkapkan.
Pemeriksaan 4: Kondisi Fisik dan Persyaratan Modal
Pemeriksaan fisik memerlukan survei atau inspeksi profesional, dengan perkiraan biaya eksplisit untuk setiap cacat material yang diidentifikasi.
Pemeriksaan 5: Struktur Pembiayaan dan Uji Stres
Uji stres minimum kerangka: Dapatkah properti melayani utangnya pada suku bunga saat ini jika pendapatan sewa turun 20%? Dapatkah ia melayani utang jika suku bunga KPR naik 200 basis poin?
Pemeriksaan 6: Struktur Pajak dan Pelaporan
Variabel kunci: tarif pajak properti lokal; pajak transaksi atas pembelian dan penjualan; perlakuan pajak penghasilan atas pendapatan sewa; perlakuan pajak keuntungan modal pada saat keluar.
Pemeriksaan 7: Analisis Keluar
Analisis keluar memerlukan: tesis yang jelas tentang siapa pembeli berikutnya; likuiditas historis aset yang sebanding di pasar ini; biaya keluar; dan skenario negatif — pada penurunan harga pasar berapa investasi ini masih mengembalikan modal?
Tujuh pemeriksaan bersama-sama membentuk filter sistematis. Properti yang lulus semua tujuh pemeriksaan pada standar minimum adalah kandidat untuk investasi.
— averin.com