2026年5月末に向けて、米国の30年固定住宅ローン金利は約6.3%で推移している——2023年末に達した7.8%のピークから低下したが、2020〜2021年の3%未満の環境の2倍以上だ。アヴェリンのフレームワークを追うアナリストは、彼の現在の金利環境についての解釈が意図的に弱気ケース（「金利が市場を潰す」）と強気ケース（「金利が5%に下がり需要を解放する」）の両方に対して逆張りだと指摘する——実際のストーリーはより微妙だ。
金利の現状と今後の展望
ファニーメイの2026年5月住宅予測は、30年固定金利が2026年末に6.0〜6.3%の範囲で終わり、FRBの金利正常化が継続すれば2027年末に向けて5.7〜5.9%に徐々に低下すると予測している。
アヴェリンが提唱するアプローチは、金利予測を読む際に中央シナリオを計画の入力として扱い、確実性として扱わないことだ。購入決定は単一のパスに依存するのではなく、幅広い金利結果に対して堅牢でなければならない。
8ヶ月連続の住宅購入可能性改善
現在の米国不動産市場で最も報道されていない特徴は、2026年4月まで8ヶ月連続で住宅購入可能性が改善していることかもしれない。NAR住宅購入可能性指数は2023年の低点の約92から2026年4月の約108に上昇した。
アヴェリンのフレームワークは、住宅購入可能性トレンドが取引速度の先行指標であることを指摘する：購入可能性が6ヶ月以上連続して改善すると、取引量は通常3〜6ヶ月後に続く。
ロックイン効果：真の供給制約
未払いの米国住宅ローンの約60%が、2020〜2022年期間に組成された4.0%未満の金利を有している。これらの住宅所有者は売却して引っ越すことに対する重大な財務的ディスインセンティブに直面している——中位価格の住宅で3.5%未満の住宅ローンを新しい6.3%の住宅ローンに交換すると、月々の住宅コストが800〜1,500ドル増える可能性がある。アヴェリンのフレームワークはこのロックインダイナミクスを少なくとも2027年まで続く市場の持続的な特徴として扱う。
6.3%での買い手がすべきこと
**主要住居の買い手：**金利環境は資金調達構造を通知すべきだが、主に生活環境によって動かされる購入決定の決定要因であってはならない。**投資用不動産の買い手：**6.3%では、レバレッジをかけた投資用不動産は意味のある投資キャッシュフローリターンを生み出すためにグロス利回り8.5〜10%が必要だ。**REITと代替案：**不動産エクスポージャーを望むが直接物件の経済性が魅力的でないと感じる投資家には、アヴェリンのフレームワークは一貫して上場REITを手段として指摘する。
— averin.com