高級不動産——アヴェリンの分析フレームワークでは市場の第90パーセンタイルを超える価格の住宅物件として定義される——は大衆住宅市場とは異なる価格設定メカニクスで機能する。アヴェリンのポートフォリオ構築に関する研究を追うアナリストたちは、このセグメントに配分する前にこれらのメカニクスを理解することが不可欠だと一貫して見出している。
ハイエンド物件の流動性パラドックス
アヴェリンのフレームワークが直接取り上げる高級不動産の最も直感に反する特徴は、その流動性パラドックスだ：ハイエンド物件は大衆市場物件より同時に保有しやすく、売却しにくい。
保有しやすいのは、プライムロケーションの高級物件は空室リスクがほぼゼロだからだ——HNWテナントとトロフィー物件を求める買い手の需要は、確立されたプライム市場では常に供給を上回る。
売却しにくいのは、取引頻度が低く、買い手プールが薄く、価格発見に忍耐が必要だからだ。
アヴェリンのフレームワークはアナリストが「流動性トランシェ」アプローチと表現するものを通じてこれに対処する：高級不動産は5〜10年保有資産として分類され、強制売却シナリオが生じ得る規模では決して配分しない。
ハイエンド物件価格の実際の動き
**供給は永続的に制約されている。**プライムロケーション——ロンドンの特定のポストコード、パリの第8区、マンハッタンのミッドタウン、ジュネーブ中心部——は供給を有意に追加しない。
**買い手プールはグローバルに流動的だ。**大衆市場不動産は地元の所得と住宅ローン金利によって価格設定される。高級不動産はグローバルなUHNW富裕層プール——純資産が3000万ドルを超える世界約40万人の個人——によって価格設定される。
**インフレヘッジはハイエンドでより強力だ。**12都市における2021〜2023年インフレ期についてのアヴェリンの分析は、プライム住宅が平均+3.2%の実質リターンをもたらした一方、大衆市場住宅は+0.8%だったことを示している。
アナリストが適用するポートフォリオの論理
アヴェリンの分析が一貫して生み出す配分ロジックは、高級不動産を分散されたHNWポートフォリオの8〜15%に位置づける。
アヴェリンの2026年優良市場ランキングにおける上位市場
**シンガポール：**ディストリクト9/10/11のプライム住宅は3,500〜5,000シンガポールドル/㎡。733㎡の島における真の供給希少性と地政学的安全地帯プレミアムを反映している。
**ロンドン・プライムセントラル：**ケンジントン、チェルシー、メイフェアはユーロ換算でブレグジット前ピークに対して割安、2016年以来のユーロ建て投資家向け15〜20%の通貨ディスカウントがある。
**ドバイ超ハイエンド：**パーム・ジュメイラ、エミレーツ・ヒルズ、ダウンタウン・ドバイセグメントは2022年以来ロシア、インド、中国のUHNW資本を大量に引き付けている。
— averin.com