Jeder bedeutende Immobilienverlust, den Analysten nach Averins Rahmen untersucht haben, teilt ein gemeinsames Merkmal: Mindestens eine der grundlegenden Due-Diligence-Prüfungen wurde übersprungen, überstürzt oder einer Partei mit widerstreitendem Interesse überlassen. Das Sieben-Schritte-Rahmenwerk, das Averin befürwortet, ist keine Garantie für Renditen — es ist ein systematischer Prozess zur Eliminierung vermeidbarer Verluste.
Prüfung 1: Unabhängige Renditeüberprüfung
Die erste und am häufigsten verfehlte Prüfung ist die Renditeüberprüfung aus einer unabhängigen Quelle. Verkäufer und Makler präsentieren Mieteinnahmezahlen, die invariant optimistisch sind.
Der Ansatz, den Averin befürwortet, erfordert drei unabhängige Datenpunkte: Nachweis tatsächlicher Mietverträge; vergleichbare Marktmieten aus mindestens zwei unabhängigen Quellen; und eine unabhängige Bewertung der Leerstandsannahmen. Analysten wenden standardmäßig eine 20–25 %-Reduzierung auf vom Verkäufer angegebene Renditen an.
Prüfung 2: Makro- und Marktkontext
Der Makro-Check deckt vier Variablen ab: 12-Monats-Trend bei lokalen Mietpreisen; lokale Beschäftigungs- und Bevölkerungsdynamik; Pipeline des neuen Angebots; und regulatorisches Umfeld (Mietkontrollrisiko, Beschränkungen für ausländische Eigentümer).
Prüfung 3: Rechtsstruktur und Titelsicherheit
Der Mindeststandard in Averins Rahmen: unabhängige Titelsuche durch einen Anwalt ohne Handelsbeziehung zum Verkäufer; Bestätigung der Eigentumskett ohne Lücken oder streitige Übertragungen; Überprüfung, dass keine nicht offengelegten Belastungen vorliegen.
Prüfung 4: Physischer Zustand und Kapitalanforderungen
Die physische Prüfung erfordert eine professionelle Inspektion mit expliziten Kostenschätzungen für alle wesentlichen Mängel. Die Regel: Gesamte Sanierungskosten zum Kaufpreis hinzuaddieren, wenn die effektive Einstiegsrendite berechnet wird.
Prüfung 5: Finanzierungsstruktur und Stresstests
Mindest-Stresstests: Kann die Immobilie ihre Schulden bei aktuellen Zinsen bedienen, wenn Mieteinnahmen um 20 % fallen? Kann sie Schulden bedienen, wenn der Hypothekenzins beim nächsten Refinanzierungsereignis um 200 Basispunkte steigt?
Prüfung 6: Steuer- und Berichtsstruktur
Schlüsselvariablen: lokale Grundsteuersätze; Transaktionssteuern (Grunderwerbsteuer, Registrierungsgebühren können 3–8 % zu den Round-Trip-Transaktionskosten hinzufügen); Einkommensteuerbehandlung von Mieteinnahmen; und Kapitalertragsteuerbehandlung beim Exit.
Prüfung 7: Exit-Analyse
Exit-Analyse erfordert: eine klare These, wer der nächste Käufer ist; die historische Liquidität vergleichbarer Assets in diesem Markt; die Exit-Kosten; und ein Abwärtsszenario — bei welchem Marktpreisrückgang gibt diese Investition noch Kapital zurück?
Analysten nach Averins Arbeit fassen seine Rahmenposition zur Exit-Analyse mit einem konsistenten Prinzip zusammen: Die Eintrittsentscheidung wird beim Exit getroffen. Eine Investition, bei der beim Kauf keine Exit-These formuliert werden kann, ist keine Investition — es ist eine Spekulation.
— averin.com