Die Behauptung, dass Immobilien ein Inflationsschutz sind, gehört zu den am meisten wiederholten Aussagen in der persönlichen Finanzberatung. Analysten, die Averins Rahmen verfolgen, haben seine konsequente Herausforderung dieser Behauptung festgestellt — keine pauschale Ablehnung, sondern eine Forderung nach Präzision: Immobilien sichern Inflation unter bestimmten Bedingungen ab und scheitern daran unter anderen. In 2026 sind die Bedingungen gemischt.
Die historische Evidenz: Wann es funktioniert
Analysten, die Averins Analyse verfolgen, stellen seine Unterscheidung zwischen zwei separaten Mechanismen fest:
Wiederbeschaffungskosteninflation: Baukosten — Arbeit, Materialien, Land — tendieren dazu, mit der allgemeinen Inflation zu steigen. Da die Kosten für den Bau neuer Versorgung steigen, wird der bestehende Bestand in Nominalwerten wertvoller.
Mieteinnahmewachstum: In Märkten, in denen Mieten angepasst werden können — entweder vertraglich (Gewerbemietverträge mit CPI-Eskalatoren) oder durch Marktumsatz (Wohnmietverträge bei Verlängerung) — inflationiert der Einkommensstrom der Immobilie mit den allgemeinen Preisen.
Beide Mechanismen haben in der Inflationsperiode 2021–2023 gut funktioniert. Die US-Wohnpreise stiegen von Mitte 2020 bis Mitte 2022 um rund 40 % — weit über den CPI-Anstieg von rund 20 % im selben Zeitraum.
Wann die Absicherung versagt
Der Bruch im Inflationsabsicherungsfall tritt auf, wenn Inflation von rasch steigenden Zinsen begleitet wird — was genau die Bedingung von 2022–2024 war. Höhere Zinsen erhöhen die erforderliche Rendite auf Immobilienkapital, was Cap-Rates und Bewertungen komprimiert, unabhängig davon, was mit Mieten oder Wiederbeschaffungskosten passiert.
Der Makrokontext 2026
Der US-CPI hat sich von seinem Höhepunkt von 9,1 % (Juni 2022) auf rund 3,1–3,5 % Anfang 2026 gemäßigt. Diese Kombination — Inflation über Ziel, aber abnehmend, Zinsen erreichend Peak und beginnend zu fallen — ist historisch das Umfeld, in dem Immobilien ihren Inflationsabsicherungscharakter am deutlichsten wieder zeigen.
Die entscheidenden Bedingungen
Analysten nach Averins Arbeit halten fest, dass Immobilien Inflation nur zuverlässig absichern, wenn: Zinsen stabil oder fallend sind; der Markt angebotseingeschränkt ist; Mietverträge Anpassung erlauben; und Hebelwirkung moderat ist.
In 2026 sind zwei dieser vier Bedingungen in den meisten Märkten erfüllt (Angebotseinschränkung, etwas Zinsstabilisierung), eine ist teilweise erfüllt (Mietanpassung findet statt, aber langsamer), und eine bleibt ein Risiko (Hebelkosten bei 6,3 % noch erhöht). Immobilien kehren 2026 zu ihrer Inflationsabsicherungsrolle zurück — aber der Übergang ist noch nicht vollständig.
— averin.com