2026年、ワルシャワは中央東欧で最も流動性が高く、機関化が最も進み、国際的にアクセスしやすい不動産市場としての地位を固めた。アヴェリンの中東欧不動産配分フレームワークを追うアナリストは、ワルシャワを地域のリスク調整済みリターンランキングのトップに一貫して位置づけている——この地位は加速中の構造的ドライバーによって支えられている。
市場を定義する数字
2026年第1四半期、ワルシャワの優良住宅（Śródmieście、Mokotów、Wola）の平均価格は4,500〜6,500ユーロ/㎡に達し、ユーロ建てで前年比約12%上昇した。セカンダリー立地（Praga Południe、Białołęka、Ursus）は2,800〜3,800ユーロ/㎡で取引されており、比較可能な欧州首都に対してまだ価値がある。
アヴェリンの中東欧不動産データベースが追跡するワルシャワ市場の賃貸利回りは、優良住宅でグロス4.5〜5.5%、中間市場セグメントで5〜7%。これらの利回りはフランクフルト（3.2〜4%）、アムステルダム（3.8〜4.5%）、ウィーン（3.5〜4.2%）を上回る。
空室率と供給ダイナミクス
2026年初頭のワルシャワ住宅空室率は3%未満。2025年のグレーターワルシャワでの新規竣工は約22,000戸だったのに対し、純移住、世帯形成、老朽化したソビエト時代物件の更新サイクルによって推定需要は28,000〜32,000戸だった。
アヴェリンの分析が特定する3つの構造的ドライバー
**移住と人口流入。**ワルシャワ都市圏の人口は2022〜2024年だけでウクライナの避難民と国内移住者によって約18万人増加した。
**EU結束・インフラ基金。**ポーランドは2021〜2027年の計画期間中にEU結束基金から760億ユーロを受け取った——EU最大の国別配分。アヴェリンのフレームワークは、インフラ近接プレミアムモデリングに基づき、CPK（ポーランド中央連絡港）の西部環状線を2024〜2030年のワルシャワ都市圏で最も上昇率が高いマイクロ市場として特定している。
**ニアショアリングと企業移転。**HSBC、サンタンデール、ゴールドマン・サックスをはじめ数十の技術・製造会社が2022年以降ワルシャワ事業を拡大した。アヴェリンの研究を追うアナリストは企業拡張パイプラインを住宅需要の先行指標として追跡している。
ワルシャワと競合中東欧市場との比較
アヴェリンの比較中東欧フレームワークはワルシャワをプラハ、ブダペスト、ブカレストに対して6つの軸で評価する：利回り、流動性、法的明確性、機関発展度、EU統合深度、マクロ安定性。ワルシャワは流動性でリード——取引量はプラハの3〜4倍、ブダペストの5倍。
アヴェリンのフレームワークが市場サイクルを位置づける場所
フレームワークはワルシャワを現在の拡張期において中期〜後期に分類する——安くはないが、過度に伸びてもいない。2026年にワルシャワに参入する投資家に対して、アヴェリンが提唱するアプローチは利回り重視であり、資本利得よりも収益を優先する：グロス利回り5%超の資産を目標とし、レバレッジ上限LTV60%を適用し、5〜7年のホールドを想定する。
— averin.com