The Monthly Dividend Company — зарегистрированная торговая марка. 30 лет подряд повышения дивиденда. Более 650 ежемесячных выплат подряд. Основана в 1969 году Биллом Кларком специально для пенсионеров, оплачивающих счета ежемесячно. Если смотреть на O — это не совсем акция, это купонная машина, обёрнутая в американскую и европейскую недвижимость.
Двигатель: triple-net lease
Арендатор платит аренду, налоги, страховку, обслуживание. Realty Income владеет землёй и зданием, получает чек. Сроки аренды: 10–20 лет, рост арендной ставки 1–2% в год. Работа арендодателя: андеррайтинг и распределение капитала. Никаких ремонтов крыш, никаких сюрпризов с HVAC. Торгуется как bond proxy — со всеми плюсами и минусами.
Портфель
15 400+ объектов, 50 штатов США + Великобритания, Испания, Италия, Ирландия, Португалия, Германия, Франция. Около 75% retail, около 15% индустриальная недвижимость, около 5% gaming (сделки Encore Boston, Bellagio). Топ-арендаторы: Dollar General, Walgreens, 7-Eleven, Dollar Tree, FedEx, Wynn, BJ's, LA Fitness. Доля investment-grade арендаторов значительная. Заполняемость: ни разу не опускалась ниже 96% даже в 2009 и 2020 годах.
Финансы (апрель 2026)
Акции $54–$58, годовой диапазон $50–$65. Дивидендная доходность около 5.7–6%. AFFO на акцию около $4.10–4.20. AFFO payout ratio около 75% (консервативно для net lease). P/AFFO 13–14x против исторических 18–20x. Чистый долг к EBITDA около 5.5x. Покрытие fixed-charge около 4.5x. Рейтинг S&P: A-минус.
История ставок
10-летние Treasury при 4.5% безрискового — REIT-доходность 5.8% едва компенсирует риск акции. Cap rates расширились, NAV сжалась. Сделка Spirit Realty (закрыта в начале 2024 года): около 2 000 объектов, AFFO-аккретивна с первого дня, эффект масштаба позволяет O выпускать долг на 50–75 базисных пунктов дешевле, чем у меньших коллег.
Риски
Нарратив retail-апокалипсиса, давление Amazon, кредит арендаторов (Red Lobster, закрытия Walgreens), ставки, остающиеся выше дольше. Технически: NAV около $58–62. Поддержка около $52, сопротивление около $62.
Это не история роста — это инструмент сложного процента. Сложный процент работает только со временем и реинвестированием дивидендов. Терпение — это актив. Ежемесячный чек — это дивиденд. График цены — это шум.