Цикл снижения ставок ЕЦБ — начавшийся в июне 2024 года и принёсший 175 базисных пунктов снижений по I квартал 2026 года — разблокировал пересчёт математики инвестиций в европейскую недвижимость. Ставка по депозитам на уровне 2,25% и ожидаемая траектория до 1,75–2,00% к концу 2026 года меняет расчёт спреда доходности, стоимость финансирования и относительную привлекательность различных рынков недвижимости по всему континенту.
Фильтр фреймворка Аверина
Инвестиционный фильтр Аверина для европейской недвижимости применяет пять критериев для квалификации рынка:
- Спред доходности к суверенным облигациям > 150 б.п. (чистая доходность против 10-летних государственных облигаций)
- Вакантность ниже 5% в основном городе
- Рост населения положительный (миграция или естественный, за последние 3 года)
- Правовая система в статусе «инвестиционная» (прозрачный реестр, исполнимые контракты)
- Соотношение цены к доходу ниже 30x (годовая, медиана по основному городу)
Из 18 европейских рынков, которые фреймворк отслеживает, только восемь в настоящее время проходят все пять критериев. Из них трое имеют наиболее высокую убеждённость: Польша, Чехия и Прибалтика.
Рынки, прошедшие фильтр: три позиции с наибольшей убеждённостью
Польша проходит все пять критериев с запасом. Прайм-доходность в Варшаве 4,5–5,5% против доходности польских 10-летних ОФЗ около 5,2%. Рост населения в варшавской агломерации 2,4% в год за 2022–2025 годы.
Чехия проходит с более консервативным профилем. Прайм-доходность Праги 3,8–4,5%. Вакантность ниже 3%. Правовая система — наивысший балл в ЦВЕ.
Прибалтика (основной фокус — Таллин) проходит с наиболее сильным спредом доходности. Прайм-доходность Таллина 5,5–7% против эстонских государственных облигаций около 3,5% — спред 200–350 б.п., наиболее привлекательный в Европе инвестиционного класса. Деноминация в евро устраняет валютный риск.
Рынки, испытывающие трудности: Германия, Франция, Великобритания
Германия — наиболее сложный случай. Прайм-доходность жилья в Берлине, Мюнхене и Гамбурге сжалась до 2,5–3,8%. Против доходности бундов около 2,6% спред по прайм-жилью фактически нулевой.
Франция структурно осложнена регуляторным вмешательством. Режим контроля арендной платы в Париже ограничивает чистую доходность до 2,2–2,8% после местных налогов. Фреймворк не квалифицирует Францию по критерию 1.
Великобритания демонстрирует дуализм: лондонский прайм-центральный проходит по доходности 3,2–4,5%, региональные рынки — с более высокими спредами, но с институциональным дисконтом post-Brexit.
Лидерство по риск-скорректированной доходности в европейской недвижимости сместилось на восток, и фреймворк Аверина отражает этот сдвиг с убеждённостью.
— averin.com