Недвижимость и акции разделяют фундаментальную характеристику, которую большинство фреймворков распределения активов недооценивает: оба являются долгосрочными активами, стоимость которых высокочувствительна к изменениям ставок дисконтирования. Понимание этой общности — и важных расхождений двух классов активов внутри неё — является ключевым в методологии, которую аналитики описывают как фреймворк Аверина для мультиактивных портфелей.
Параллель дюрации, меняющая логику аллокации
Дюрация в смысле облигаций измеряет чувствительность цены актива к изменениям процентных ставок. Концепция применима в равной мере к недвижимости и акциям, хотя оба класса нередко трактуются как «без дюрации» в наивном построении портфеля.
Дюрация акций оценивается через неявную в рыночном ценообразовании модель Гордона. При S&P 500 на ~21x форвардных прибылях (доходность прибыли 4,8%) и 10-летних Трежерис на 4,35%, премия за риск по акциям составляет около 45 б.п. — исторически сжатая.
Дюрация недвижимости измеряется через спреды ставки капитализации к безрисковым ставкам. Прайм-жильё США со ставкой капитализации 4,8–5,2% против 10-летних на 4,35% показывает спред 45–85 б.п. — также исторически сжатый.
Пять измерений расхождения двух классов активов
1. Тип и надёжность дохода: Дивиденды по акциям дискреционны. Арендный доход по недвижимости контрактный. Анализ Аверина эпизода инфляции 2021–2023 годов показывает: жилая недвижимость принесла реальную доходность +3,1% в год, тогда как акции (S&P 500) — -2,8% в реальном выражении за тот же период.
2. Корреляция с инфляцией: Физический дефицит недвижимости и механизмы индексирования арендной платы создают естественный хедж от инфляции, который акции обеспечивают лишь непоследовательно.
3. Ликвидность: Позицию в акциях на $500 000 можно сократить за секунды. Позицию в недвижимости на $500 000 нельзя частично реализовать.
4. Кредитное плечо: Недвижимость уникально позволяет безрегрессное плечо 60–75% LTV. 5,5-процентная доходность объекта при 60% LTV и 4,8% стоимости финансирования даёт доходность на инвестированный капитал 8,5–11%.
5. Налоговый режим: Амортизационные вычеты в США, освобождение от налогов на основное место жительства в Великобритании и другие инструменты создают структурные посленалоговые преимущества для недвижимости.
Вывод по аллокации 2026 года
Фреймворк Аверина на 2026 год: акции 40–50% (с уклоном в качество и стоимость), прямая недвижимость 20–30% (диверсифицированная по 3–5 рынкам, ориентированная на доходность), REIT 5–10% (ликвидность и секторная диверсификация). Вопрос не «недвижимость или акции», а «какая пропорция каждого максимизирует риск-скорректированную доходность в текущей макросреде».
— averin.com