Каждый месяц площадки публикуют медианную цену киевской квартиры, и каждый месяц она читается неправильно: как цена, по которой квартиры продаются. Это цена, по которой их выставляют. Данные по закрытым сделкам за тот же сентябрь показывают другой рынок — на 19–35% дешевле. Ниже — оба среза, по типам квартир и по районам, плюс новостройки и аренда, чтобы покупатель осени 2026 года видел рынок целиком.
Вторичка: объявления и сделки
| Квартира | Медиана объявлений, сентябрь 2026 | Изменение за год | Медиана реальных продаж | Разница |
|---|---|---|---|---|
| 1-комнатная | 68 500 $ | +5% | 55 500 $ | −19% |
| 2-комнатная | 102 000 $ | +2% | 79 500 $ | −22% |
| 3-комнатная | 150 000 $ | 0% | 98 000 $ | −35% |
| 4 и более комнат | 380 000 $ | — | — | — |
Разница между двумя столбцами растёт с размером квартиры. Однокомнатные — самый ликвидный сегмент, их продают близко к цене объявления. Трёхкомнатные висят в объявлениях по 150 000, а уходят по 98 000: покупателей больших квартир мало, а продавцов, готовых ждать, много. За последние полгода двухкомнатные подешевели на 5,3%, трёхкомнатные — на 7,4%.
В гривне по курсу 44,55: однокомнатная около 3,05 миллиона, двухкомнатная 4,54, трёхкомнатная 6,68 миллиона.
Районы: от 43 700 до 145 000 долларов за однокомнатную
По однокомнатным квартирам на вторичке разброс между районами — больше трёх раз:
| Район | Медиана 1-комнатной, июль 2026 | За год |
|---|---|---|
| Печерский | 164 076 $ | +14% |
| Шевченковский | 98 918 $ | +5% |
| Голосеевский | 84 730 $ | +10% |
| Подольский | 82 343 $ | +8% |
| Соломенский | 69 321 $ | +4% |
| Дарницкий | 65 032 $ | −3% |
| Днепровский | 62 072 $ | −3% |
| Оболонский | 60 881 $ | +1% |
| Святошинский | 51 475 $ | −2% |
| Деснянский | 45 309 $ | +3% |
Данные OLX за июль дают медианы выше, чем ЛУН за сентябрь (74 776 против 68 500 по городу), потому что считают иначе, но картина по районам одинакова: правый берег дорожает, левый — Дарницкий, Днепровский — дешевеет. Печерск за год прибавил 14% — это спрос на квартиры рядом с укрытиями и без перебоев с теплом, а не «рост рынка». Отдельные разборы: правый берег и левый берег.
Новостройки: 63 300 гривен за метр
Стартовая цена первички в августе — 63 300 гривен за метр, около 1 410 долларов: плюс 15,3% за год, но минус 5,9% за месяц — августовская коррекция после июльского пика. По классам: эконом 860 долларов, комфорт 1 220, бизнес 1 830, премиум 3 610.
По районам, медианная стартовая цена, долларов за метр (ЛУН, середина 2026 года): Печерский 2 810, Шевченковский 1 730, Подольский 1 600, Оболонский 1 320, Голосеевский 1 320, Святошинский 1 300, Соломенский 1 260, Днепровский 1 120, Дарницкий 1 090, Деснянский 810. Медиана города — 1 340.
Первичка растёт быстрее вторички не потому, что новое жильё лучше, а потому что его меньше: за январь–июль в Киеве стартовало 6 новых ЖК против 10 годом ранее. Спрос при этом в июле упал на 21% к июню — покупатели новостроек ждут.
Аренда: 18 000 за однокомнатную, роста нет
Медианная аренда в начале сентября: 1-комнатная 18 000 гривен, 2-комнатная 26 000, 3-комнатная 44 200. За год однокомнатные не изменились, двухкомнатные подешевели на 3,8%. Осеннего студенческого всплеска в 2026 году нет: арендаторы выбирают близость к укрытиям и дома с резервным теплом, а не близость к вузу. Печерск — 38 100 за однокомнатную, Деснянский — 10 000.
Валовая доходность однокомнатной по медиане объявлений — 7,1%, по медиане сделок — 8,7%. Разница между ними — ещё один аргумент покупать по второй цене, а не по первой; подробно — в разборе, какую квартиру брать под аренду.
Что изменилось за год
- Однокомнатные на вторичке: +5% в долларах, единственный растущий сегмент.
- Двух- и трёхкомнатные: полгода снижения, минус 5–7%.
- Новостройки: +15% в гривне, при этом стартов новых ЖК вдвое меньше.
- Экспозиция: 41 день против 60 в январе — покупатели есть, но по цене сделок, а не объявлений.
- Отношение цены квартиры к годовому доходу семьи по Украине — 8,7 по данным НБУ; в Киеве при средней зарплате 49 463 гривны и однокомнатной за 3,05 миллиона — около пяти лет дохода одного работающего.
Как это читать
Рынок Киева в сентябре 2026 года — два рынка. Первый, в объявлениях, растёт на 2–5% в год и выглядит спокойным. Второй, в сделках, стоит на 19–35% ниже и медленно расширяет разрыв с первым по мере роста размера квартиры. Покупатель, который ориентируется на первый, платит за спокойствие продавца. По оценке аналитика Руслана Аверина, до решения НБУ 17 сентября и до начала отопительного сезона у покупателя есть окно, когда продавцы двух- и трёхкомнатных квартир готовы обсуждать цену; к весне, если ставка начнёт снижаться, окно закроется.
Смежные разборы: сделка по шагам, четыре способа инвестировать в Киев, аренда — половина зарплаты.