Вопрос «инвестировать ли в Киев» в 2026 году редко ставится честно. Обычно под ним подразумевается «купить ли квартиру», а альтернативы — от новостройки на этапе стройки до гривневых гособлигаций — рассматриваются по отдельности, если вообще рассматриваются. Между тем это четыре разных инструмента с разной доходностью, ликвидностью и налогом, и деньги, вложенные в один из них, — это деньги, не вложенные в остальные три.
Ниже — сравнение на данных сентября 2026 года: учётная ставка НБУ 15,5%, инфляция 8,1% за август, курс 44,55 гривны за доллар, медианная однокомнатная квартира 68 500 долларов.
Четыре инструмента в одной таблице
| Инструмент | Входной билет | Доходность в год | Ликвидность | Налог | Главный риск |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира под аренду (вторичка) | от 44 000 $ | 7,1% валовыми, около 4,2% чистыми, плюс рост цены | 41 день экспозиции | 23% с аренды или ФОП 6% | простой, падение аренды |
| Новостройка на этапе стройки | от 30% цены (взнос) | 25–40% за 2–3 года, 15–28% после налога | только переуступка | 23% с прибыли | задержка ввода, заморозка |
| Коммерческое помещение | от 100 000 $ | 9–11% валовыми | месяцы | 23% или ФОП | вакантность, арендатор |
| ОВГЗ в гривне, 1 год | от 1 000 грн | 15,16% | дни | 0% | девальвация |
| ОВГЗ в долларах | от 1 000 $ | около 4,2% | дни | 0% | — |
Читать таблицу нужно не по столбцу «доходность», а по строке целиком. Квартира — единственный инструмент, у которого доходность складывается из двух частей, аренды и роста цены, и единственный, где вторая часть не гарантирована и не выплачивается, пока объект не продан.
Квартира под аренду: 7,1% превращаются в 4,2%
Медианная однокомнатная в Киеве стоит 68 500 долларов и сдаётся за 18 000 гривен в месяц — 404 доллара по текущему курсу. Валовая доходность — 7,1%. Из неё уходят месяц простоя в году, единый налог с военным сбором и ЕСВ при работе через ФОП, около 1% стоимости в год на обслуживание, комиссия риелтора при смене арендатора и коммуналка в простое. Остаётся примерно 4,2% чистыми.
Вторая часть дохода — рост цены. За год однокомнатные подорожали на 5% в долларах, двухкомнатные на 2%, трёхкомнатные не изменились. При этом аренда однокомнатных за тот же год не выросла, а трёхкомнатных снизилась на 5% за месяц к сентябрю. Знаменатель растёт, числитель стоит: доходность аренды сжимается механически.
Инвестор, покупающий квартиру ради 4,2% плюс 5% роста, получает около 9% в долларах при условии, что рост продолжится и что он продаст не раньше чем через три года — иначе 10% налога с цены съедят весь прирост.
Новостройка на этапе стройки: самая высокая доходность и самая длинная очередь на выход
Между стартовой ценой на котловане и ценой готовой квартиры в киевских проектах 2024–2026 годов лежат 25–40% в долларах. Первичка за год подорожала на 15,3% в гривне, до 63 300 гривен за метр в августе. Это самый доходный сегмент города — и самый узкий: за январь–июль 2026 года в Киеве стартовало 6 новых ЖК против 10 годом ранее, в области — 23.
Из 25–40% нужно вычесть комиссию застройщика за переуступку (1 000–3 000 долларов или 1–3% цены), налог 23% с прибыли и время: между вводом дома и регистрацией права проходит от двух до восьми месяцев, а сама стройка редко укладывается в заявленный срок. В Киевской области 12% жилых комплексов стоят замороженными. Подробно — в разборе инвестиций на этапе котлована.
Коммерция: доходность выше, порог выше, покупателей меньше
Помещения под стрит-ритейл и офисы класса B в Киеве продаются с валовой доходностью 9–11% — почти вдвое выше жилой. Причина не в щедрости рынка, а в рисках: вакантность помещения может длиться полгода, арендатор-бизнес уходит быстрее, чем семья, а продать помещение за 200 000 долларов сложнее, чем квартиру за 70 000. Это инструмент для тех, кто готов к сроку выхода, измеряемому месяцами, и к активному управлению.
ОВГЗ: точка отсчёта для всего остального
Гривневые гособлигации на год дают 15,16%, на два года — 16,09%, и доход по ним не облагается ни НДФЛ, ни военным сбором. Долларовые — около 4,2%, тоже без налога. Это не альтернатива недвижимости в портфельном смысле, а линейка, по которой её нужно мерить: квартира обязана давать больше 4,2% чистыми в долларах, чтобы оправдать неликвидность, налог при продаже и риск попадания снаряда.
Сейчас она даёт ровно столько же — 4,2%. Вся премия за недвижимость сидит в ожидаемом росте цены. Аналитик Руслан Аверин отмечает, что это нормальная ситуация для рынка с двузначной ставкой центробанка: пока НБУ держит 15,5%, гривневые бумаги забирают у квартир текущий доход, и квартиры остаются ставкой на капитал, а не на аренду.
Что складывать в портфель
Инвестор с 70 000 долларов и горизонтом три года выбирает между:
- одной квартирой на вторичке под аренду — 4,2% чистыми плюс рост цены, деньги заперты на три года из-за налога;
- взносом 30% в новостройку плюс остаток в долларовых ОВГЗ — верхний потенциал 25–40% на взнос, нижний — заморозка стройки;
- полностью в ОВГЗ — 15% в гривне или 4,2% в долларах, ликвидность за дни, налог 0%.
Комбинированный вариант — взнос в стройку плюс облигации на остаток — даёт тот же ожидаемый доход, что квартира под аренду, при вдвое лучшей ликвидности половины капитала. По оценке аналитика, именно так распределяет капитал большинство частных инвесторов, которые заходят в Киев в 2026 году не первый раз.
Смежные разборы: квартира или облигации, часть 3, цены на квартиры в Киеве в сентябре 2026 и какую квартиру покупать под сдачу.