Покупатель, собравший ровно первый взнос и ни гривны сверх, сделку не закроет. Сопутствующие расходы в Украине добавляют примерно от 5% до 8% к цене, и основная их часть подлежит уплате в кабинете нотариуса в день подписания — уже после одобрения кредита и до передачи ключей.
Что платится и кем
| Статья | Обычный размер | Кто платит |
|---|---|---|
| Взнос в Пенсионный фонд | 1% от цены | Покупатель |
| Государственная пошлина | 1% от цены | Делится по договорённости |
| Услуги нотариуса | от 5 000 гривен в крупных городах | Делится по договорённости |
| Регистрация права собственности | 302 гривны за пять рабочих дней | Покупатель |
| Оценка объекта | по рынку | Покупатель |
| Комиссия риелтора | по рынку | По договорённости |
| Страхование при ипотеке | ежегодно, на кредит | Заёмщик |
Обычное распределение таково: продавец несёт налоги с продажи, покупатель — взнос в Пенсионный фонд, а нотариус и пошлина делятся поровну. Ничего из этого не закреплено законом — это обычай, и он обсуждаем.
Льгота, которой почти не пользуются
Взнос в Пенсионный фонд в размере 1% не уплачивают граждане, приобретающие жильё впервые. На квартире за 2 млн гривен эта льгота стоит 20 тысяч гривен.
Применяется она не в каждой сделке автоматически. Покупателю, который берёт первое жильё, стоит поднять этот вопрос с нотариусом до расчёта платежа, а не после.
Почему стоимость нотариуса так разнится
Тарифы нотариуса не фиксированы. Они формируются индивидуально по региону и сложности сделки, начинаясь примерно от 5 тысяч гривен в крупных городах и опускаясь ниже в небольших населённых пунктах. Ипотечная сделка сложнее сделки за наличные — помимо договора купли-продажи удостоверяется ипотечный договор — и оценивается соответственно.
По этой строке имеет смысл собрать несколько предложений. Разброс между нотариусами на идентичной сделке больше, чем ожидает большинство покупателей, при юридически одинаковой услуге.
Расходы, которые повторяются
Всё перечисленное выше разовое. Две статьи — нет.
Страхование при ипотеке оплачивается ежегодно по объекту и, в большинстве конструкций, по жизни заёмщика. Это условие кредита, и на горизонте двадцати лет это заметная надбавка к реальной стоимости заимствования, которой нет в объявленной ставке.
Налог на недвижимость и коммунальные платежи начинаются с месяца перехода права собственности. Для покупателей, переезжающих из съёмного жилья, коммунальные платежи в новостройке нередко оказываются выше ожидаемых, особенно там, где управляющая компания берёт сервисный сбор за квадратный метр.
Что это делает с льготной покупкой
Сильнее всего искажение бьёт по участникам программ, потому что сопутствующие расходы считаются от полной цены, тогда как бюджет заёмщика построен вокруг льготного платежа.
На среднем кредите по «єОселі» около 1,8 млн гривен и жилье порядка 55 квадратных метров сопутствующие расходы в 5–8% от цены покупки составляют сумму, сопоставимую с годом ипотечных платежей, — наличными, в день подписания, сверх первого взноса.
Для категории ветеранов, где первый взнос компенсируется до 420 тысяч гривен при потолке стоимости жилья 2 млн, это особенно важно. Компенсация покрывает первый взнос. Она не покрывает нотариуса, пошлину, оценку и первый страховой платёж.
Практическое правило
Заложить первый взнос, добавить 8% от цены покупки наличными, подтвердить льготу по взносу в Пенсионный фонд для первого жилья и получить письменную смету нотариуса до его выбора.
Покупатели, считающие первый взнос полной потребностью в наличных, обнаруживают разрыв за две недели до подписания — в наихудший из возможных моментов: у одобрения кредита есть срок действия, и его потеря означает повторный андеррайтинг.
Итог: от 5% до 8% сверх цены объявления, наличными на закрытии сделки. Освобождение от взноса в Пенсионный фонд для покупателей первого жилья — крупнейшая доступная экономия, и её нужно заявлять, а не ждать.
Это аналитика, а не инвестиционная рекомендация.