Киевские застройщики продают рассрочку как беспроцентное финансирование, и покупатели сравнивают этот ноль со ставкой государственной программы 3% или 7% либо коммерческой около 17% — и делают вывод в пользу рассрочки. Сравнение неверно в обе стороны, а процентная ставка — наименее важное условие в обоих продуктах.
Две конструкции
| Параметр | Рассрочка застройщика | Ипотека |
|---|---|---|
| Заявленная ставка | обычно 0% | 3% или 7% по государственной программе, примерно от 17% коммерчески |
| Срок | от 3 месяцев до 3 лет, изредка дольше | до 20 лет по государственной программе |
| Первый взнос | от 30% | 20%, или 10% для заёмщиков до 25 лет |
| Проверка заёмщика | минимальная, банка нет | полная банковская оценка |
| Цена квадратного метра | выше цены за наличные | цена за наличные |
| Досрочное погашение | без штрафов | допускается |
| Риск контрагента | застройщик | банк и застройщик |
Где на самом деле сидит стоимость рассрочки
Рассрочка не является бесплатным финансированием. Её цена заложена в квадратный метр, который выставляется выше цены за наличные, и в срок, который короток.
План на один-три года по 70% стоимости требует ежемесячных платежей в несколько раз больших, чем двадцатилетняя ипотека на ту же квартиру. На квартире за 3 млн гривен остаток в 70% за два года — это примерно 87,5 тысячи гривен в месяц. Тот же остаток за двадцать лет по льготной ставке — доля от этой суммы.
То есть рассрочка не является более дешёвым способом купить ту же квартиру. Это другой продукт для другого покупателя: того, у кого деньги в основном уже есть и кому нужно распределить платёж на короткий горизонт без банковской проверки.
Что рассрочка действительно даёт
Отсутствие андеррайтинга. Ни проверки дохода, ни кредитной истории, ни поручителя, ни банковского пакета документов. Для предпринимателя с незадекларированным доходом это зачастую единственный доступный маршрут — и настоящая причина, по которой рассрочка продаётся.
Скорость. Дни вместо недель или месяцев, которых требует ипотечное досье.
Гибкость. График нередко можно скорректировать, а досрочное погашение не штрафуется.
Независимость от программ. Ни ограничений по площади, ни требований к возрасту жилья, ни трёхлетней ретроспективы сделок, ни потолка в 70 лет.
Чего это стоит в риске
Перенос риска — часть, которую в сравнении обычно опускают.
При ипотеке банк оценил застройщика и аккредитовал проект до того, как выдал под него деньги. Эта оценка не гарантия, но это профессиональная проверка контрагента, проведённая учреждением, у которого на кону собственный капитал.
При рассрочке такой проверки нет. Покупатель платит взносы напрямую застройщику за объект, который может быть не достроен, и несёт риск незавершения лично. На рынке с документированной историей замороженных строек это крупнейшее условие договора — и нигде в оферте оно не выражено числом.
Когда что является правильным ответом
Рассрочка подходит покупателю с 30% и более наличными и способностью закрыть остаток за один-три года, который не может подтвердить доход банку либо хочет объект, не проходящий ни по одной государственной программе: сверх лимита площади, сверх ценового потолка или в проекте без банковской аккредитации.
Ипотека подходит покупателю, которому нужно растянуть платёж на десятилетия, потому что связывающее ограничение — именно ежемесячная сумма; который проходит по льготной ставке; и который хочет получить проверку застройщика кредитором как часть сделки.
Коммерческая ипотека под 17% и выше — третий случай, и он редко является верным ответом, пока государственные программы доступны: разрыв между льготной и рыночной ставкой и есть разница между этими двумя продуктами.
Сравнение, которое стоит провести
Не ставку со ставкой. Полную уплаченную цену с полной уплаченной ценой, включая надбавку рассрочки к квадратному метру. Затем ежемесячный платёж с ежемесячным платежом, честно, на фактическом сроке каждого. И отдельно — кто несёт риск незавершения.
Покупатели, проделавшие это сравнение, обычно обнаруживают, что продукты вообще не конкурируют. Они отвечают на разные вопросы, а у покупателя вопрос всего один.
Итог: нулевая ставка рассрочки заложена в квадратный метр, а короткий срок делает ежемесячный платёж не меньше, а существенно больше. Она покупает свободу от андеррайтинга, и платой за неё служит лично принятый риск незавершения строительства.
Это аналитика, а не инвестиционная рекомендация.