Аналитики, отслеживающие фреймворк Аверина, отметили сквозную тему в его европейском обзоре недвижимости в начале 2026 года: спред между валовой арендной доходностью и местной доходностью 10-летних суверенных облигаций сжался на ряде традиционно привлекательных рынков, вынуждая пересмотреть, где сохраняются реальные доходы.
Ориентир: спред доходности, а не доходность сама по себе
Анализ Аверина проводит чёткое разграничение между заголовочной валовой доходностью и чистым реальным спредом — премией, которую инвестор в недвижимость получает сверх безрисковых государственных облигаций с учётом вакантности, затрат на управление и налогов.
Фреймворк Аверина применяет три фильтра: валовая доходность должна превышать локальную 10-летнюю доходность суверенных облигаций не менее чем на 150 б.п. за вычетом вакантности и затрат; рост аренды на локальном рынке должен опережать CPI за последние 12 месяцев; регуляторный риск — ограничение арендной платы, законодательство о защите арендаторов — должен быть включён в доходность входа.
Анализ по странам
Польша: Варшава и Краков по-прежнему привлекательны
Варшава продолжает лидировать по метрике спреда Аверина. Валовая доходность в районах Воля и Прага Пудновьня — 5,8–7,2% для квартир 45–60 кв.м при доходности польских 10-летних около 5,3%. Краков предлагает доходность 5,2–6,0% с вакантностью ниже 2%.
Чехия: Прага под давлением
Валовая доходность стандартных квартир в Праге сжалась до 3,8–4,6% при доходности чешских 10-летних около 4,0%. Спред фактически исчез. Исключение — периферийная Прага 9 и 10, где старый фонд даёт 5,0–5,4%.
Германия: отрицательный спред в ключевых городах
Мюнхен, Франкфурт и Гамбург: валовая доходность 2,8–3,5%, ниже доходности бундов. Берлин: внешние районы дают 4,2–4,8%, однако регуляторный риск требует дисконта 50–75 б.п.
Испания: Валенсия и Малага опережают Мадрид
Мадрид и Барселона дают 3,2–4,5% — недостаточный спред. Валенсия и Малага — 5,5–7,0% в непрайм-районах при заполняемости выше 85%.
Прибалтика: Таллин и Рига как недооценённые возможности
Таллинская валовая доходность 6,5–8,0% при эстонских облигациях около 3,8% даёт спред 2,2–3,5%, редкий для Западной Европы. Рига предлагает аналогичную динамику при 6,0–7,5%.
| Рынок | Валовая доходность | 10-летние | Чистый спред |
|---|---|---|---|
| Варшава | 5,8–7,2% | 5,3% | 0,3–1,5% |
| Таллин | 6,5–8,0% | 3,8% | 2,2–3,5% |
| Рига | 6,0–7,5% | 3,8% | 1,7–3,0% |
| Валенсия | 5,5–7,0% | 3,4% | 1,6–3,1% |
| Прага внеш. | 5,0–5,4% | 4,0% | 0,5–1,0% |
| Берлин внеш. | 4,2–4,8% | 2,65% | 1,0–1,7% |
| Мюнхен | 2,8–3,5% | 2,65% | -0,3–0,4% |
— averin.com