The Monthly Dividend Company — зареєстрована торгова марка. 30 років поспіль підвищення дивіденду. Понад 650 щомісячних виплат поспіль. Заснована в 1969 році Біллом Кларком спеціально для пенсіонерів, що сплачують рахунки щомісяця. Якщо дивитися на O — це не зовсім акція, це купонна машина, загорнута в американську та європейську нерухомість.
Двигун: triple-net lease
Орендар платить оренду, податки, страхування, обслуговування. Realty Income володіє землею та будівлею, отримує чек. Терміни оренди: 10–20 років, ріст орендної ставки 1–2% на рік. Робота орендодавця: андеррайтинг та розподіл капіталу. Жодних ремонтів дахів, жодних сюрпризів з HVAC. Торгується як bond proxy — з усіма плюсами й мінусами.
Портфель
15 400+ об'єктів, 50 штатів США + Велика Британія, Іспанія, Італія, Ірландія, Португалія, Німеччина, Франція. Близько 75% retail, близько 15% індустріальна нерухомість, близько 5% gaming (угоди Encore Boston, Bellagio). Топ-орендарі: Dollar General, Walgreens, 7-Eleven, Dollar Tree, FedEx, Wynn, BJ's, LA Fitness. Частка investment-grade орендарів значна. Заповнюваність: жодного разу не опускалася нижче 96% навіть у 2009 та 2020 роках.
Фінанси (квітень 2026)
Акції $54–$58, річний діапазон $50–$65. Дивідендна дохідність близько 5.7–6%. AFFO на акцію близько $4.10–4.20. AFFO payout ratio близько 75% (консервативно для net lease). P/AFFO 13–14x проти історичних 18–20x. Чистий борг до EBITDA близько 5.5x. Покриття fixed-charge близько 4.5x. Рейтинг S&P: A-мінус.
Історія ставок
10-річні Treasury при 4.5% безризикового — REIT-дохідність 5.8% ледь компенсує ризик акції. Cap rates розширилися, NAV стиснулася. Угода Spirit Realty (закрита на початку 2024 року): близько 2 000 об'єктів, AFFO-акретивна з першого дня, ефект масштабу дозволяє O випускати борг на 50–75 базисних пунктів дешевше, ніж у менших колег.
Ризики
Наратив retail-апокаліпсису, тиск Amazon, кредит орендарів (Red Lobster, закриття Walgreens), ставки, що залишаються вище довше. Технічно: NAV близько $58–62. Підтримка близько $52, опір близько $62.
Це не історія росту — це інструмент складного відсотка. Складний відсоток працює лише з часом та реінвестуванням дивідендів. Терпіння — це актив. Щомісячний чек — це дивіденд. Графік ціни — це шум.
— Матеріал підготовлено аналітичною командою averin.com. Усі матеріали на сайті: ruslan averin / руслан аверін / averin.com