Покупець, який зібрав рівно перший внесок і жодної гривні понад, угоду не закриє. Супутні витрати в Україні додають приблизно від 5% до 8% до ціни, і основна їх частина підлягає сплаті в кабінеті нотаріуса в день підписання — уже після схвалення кредиту й до передачі ключів.
Що сплачується і ким
| Стаття | Звичайний розмір | Хто платить |
|---|---|---|
| Внесок до Пенсійного фонду | 1% від ціни | Покупець |
| Державне мито | 1% від ціни | Ділиться за домовленістю |
| Послуги нотаріуса | від 5 000 гривень у великих містах | Ділиться за домовленістю |
| Реєстрація права власності | 302 гривні за п'ять робочих днів | Покупець |
| Оцінка об'єкта | за ринком | Покупець |
| Комісія ріелтора | за ринком | За домовленістю |
| Страхування при іпотеці | щорічно, на кредит | Позичальник |
Звичайний розподіл такий: продавець несе податки з продажу, покупець — внесок до Пенсійного фонду, а нотаріус і мито діляться порівну. Нічого з цього не закріплено законом — це звичай, і він обговорюваний.
Пільга, якою майже не користуються
Внесок до Пенсійного фонду в розмірі 1% не сплачують громадяни, які купують житло вперше. На квартирі за 2 млн гривень ця пільга коштує 20 тисяч гривень.
Застосовується вона не в кожній угоді автоматично. Покупцеві, який бере перше житло, варто підняти це питання з нотаріусом до розрахунку платежу, а не після.
Чому вартість нотаріуса так різниться
Тарифи нотаріуса не фіксовані. Вони формуються індивідуально за регіоном і складністю угоди, починаючись приблизно від 5 тисяч гривень у великих містах і опускаючись нижче в невеликих населених пунктах. Іпотечна угода складніша за готівкову — крім договору купівлі-продажу посвідчується іпотечний договір — і оцінюється відповідно.
За цим рядком має сенс зібрати кілька пропозицій. Розкид між нотаріусами на ідентичній угоді більший, ніж очікує більшість покупців, за юридично однакової послуги.
Витрати, які повторюються
Усе перелічене вище разове. Дві статті — ні.
Страхування при іпотеці сплачується щороку за об'єктом і, у більшості конструкцій, за життям позичальника. Це умова кредиту, і на горизонті двадцяти років це помітна надбавка до реальної вартості запозичення, якої немає в оголошеній ставці.
Податок на нерухомість і комунальні платежі починаються з місяця переходу права власності. Для покупців, які переїжджають зі знімного житла, комунальні платежі в новобудові нерідко виявляються вищими за очікувані, особливо там, де керуюча компанія бере сервісний збір за квадратний метр.
Що це робить із пільговою купівлею
Найсильніше викривлення б'є по учасниках програм, бо супутні витрати рахуються від повної ціни, тоді як бюджет позичальника побудований навколо пільгового платежу.
На середньому кредиті за «єОселею» близько 1,8 млн гривень і житлі приблизно 55 квадратних метрів супутні витрати в 5–8% від ціни купівлі становлять суму, порівнянну з роком іпотечних платежів, — готівкою, у день підписання, понад перший внесок.
Для категорії ветеранів, де перший внесок компенсується до 420 тисяч гривень за стелі вартості житла 2 млн, це особливо важливо. Компенсація покриває перший внесок. Вона не покриває нотаріуса, мито, оцінку та перший страховий платіж.
Практичне правило
Закласти перший внесок, додати 8% від ціни купівлі готівкою, підтвердити пільгу за внеском до Пенсійного фонду для першого житла й отримати письмовий кошторис нотаріуса до його вибору.
Покупці, які вважають перший внесок повною потребою в готівці, виявляють розрив за два тижні до підписання — у найгірший із можливих моментів: у схвалення кредиту є строк дії, і його втрата означає повторний андеррайтинг.
Підсумок: від 5% до 8% понад ціну оголошення, готівкою на закритті угоди. Звільнення від внеску до Пенсійного фонду для покупців першого житла — найбільша доступна економія, і її потрібно заявляти, а не чекати.
Це аналітика, а не інвестиційна рекомендація.