Київські забудовники продають розтермінування як безвідсоткове фінансування, і покупці порівнюють цей нуль зі ставкою державної програми 3% або 7% чи комерційною близько 17% — і роблять висновок на користь розтермінування. Порівняння хибне в обидва боки, а процентна ставка — найменш важлива умова в обох продуктах.
Дві конструкції
| Параметр | Розтермінування від забудовника | Іпотека |
|---|---|---|
| Заявлена ставка | зазвичай 0% | 3% або 7% за державною програмою, приблизно від 17% комерційно |
| Строк | від 3 місяців до 3 років, зрідка довше | до 20 років за державною програмою |
| Перший внесок | від 30% | 20%, або 10% для позичальників до 25 років |
| Перевірка позичальника | мінімальна, банку немає | повна банківська оцінка |
| Ціна квадратного метра | вища за готівкову | готівкова ціна |
| Дострокове погашення | без штрафів | дозволяється |
| Ризик контрагента | забудовник | банк і забудовник |
Де насправді сидить вартість розтермінування
Розтермінування не є безкоштовним фінансуванням. Його ціна закладена у квадратний метр, який виставляється вище за готівкову ціну, і в строк, який короткий.
План на один-три роки за 70% вартості вимагає щомісячних платежів у кілька разів більших, ніж двадцятирічна іпотека на ту саму квартиру. На квартирі за 3 млн гривень залишок у 70% за два роки — це приблизно 87,5 тисячі гривень на місяць. Той самий залишок за двадцять років за пільговою ставкою — частка від цієї суми.
Тобто розтермінування не є дешевшим способом купити ту саму квартиру. Це інший продукт для іншого покупця: того, у кого гроші здебільшого вже є і кому потрібно розподілити платіж на короткий горизонт без банківської перевірки.
Що розтермінування справді дає
Відсутність андеррайтингу. Ні перевірки доходу, ні кредитної історії, ні поручителя, ні банківського пакета документів. Для підприємця з незадекларованим доходом це часто єдиний доступний маршрут — і справжня причина, чому розтермінування продається.
Швидкість. Дні замість тижнів чи місяців, яких вимагає іпотечне досьє.
Гнучкість. Графік нерідко можна скоригувати, а дострокове погашення не штрафується.
Незалежність від програм. Ні обмежень за площею, ні вимог до віку житла, ні трирічної ретроспективи угод, ні стелі у 70 років.
Чого це коштує в ризику
Перенесення ризику — частина, яку в порівнянні зазвичай оминають.
При іпотеці банк оцінив забудовника й акредитував проєкт до того, як видав під нього гроші. Ця оцінка не гарантія, але це фахова перевірка контрагента, проведена установою, у якої на кону власний капітал.
При розтермінуванні такої перевірки немає. Покупець платить внески безпосередньо забудовникові за об'єкт, який може бути не добудований, і несе ризик незавершення особисто. На ринку з документованою історією заморожених будівництв це найбільша умова договору — і ніде в оферті вона не виражена числом.
Коли що є правильною відповіддю
Розтермінування підходить покупцеві з 30% і більше готівкою та здатністю закрити залишок за один-три роки, який не може підтвердити дохід банкові або хоче об'єкт, що не проходить за жодною державною програмою: понад ліміт площі, понад цінову стелю або в проєкті без банківської акредитації.
Іпотека підходить покупцеві, якому потрібно розтягнути платіж на десятиліття, бо зв'язним обмеженням є саме щомісячна сума; який проходить за пільговою ставкою; і який хоче отримати перевірку забудовника кредитором як частину угоди.
Комерційна іпотека під 17% і вище — третій випадок, і він рідко є правильною відповіддю, поки державні програми доступні: розрив між пільговою та ринковою ставкою і є різницею між цими двома продуктами.
Порівняння, яке варто провести
Не ставку зі ставкою. Повну сплачену ціну з повною сплаченою ціною, включно з надбавкою розтермінування до квадратного метра. Потім щомісячний платіж зі щомісячним платежем, чесно, на фактичному строку кожного. І окремо — хто несе ризик незавершення.
Покупці, які провели це порівняння, зазвичай виявляють, що продукти взагалі не конкурують. Вони відповідають на різні питання, а в покупця питання лише одне.
Підсумок: нульова ставка розтермінування закладена у квадратний метр, а короткий строк робить щомісячний платіж не меншим, а суттєво більшим. Воно купує свободу від андеррайтингу, і платою за неї слугує особисто прийнятий ризик незавершення будівництва.
Це аналітика, а не інвестиційна рекомендація.