"The Monthly Dividend Company"——已注册商标。连续 30 年股息上调；连续 650 多次月度派息。1969 年成立，专为按月支付账单的退休人员设计。
引擎：三净租赁。租户支付租金 + 税费 + 保险 + 维护。Realty Income 拥有建筑物，收取支票。租约 10–20 年，年度递增 1–2%。无暖通空调的意外开支。交易表现接近债券替代品。
资产组合：15,400 多处物业，覆盖美国 50 个州 + 英国、西班牙、意大利、爱尔兰、葡萄牙、德国、法国。约 75% 零售、约 15% 工业、约 5% 博彩。主要租户：Dollar General、Walgreens、7-Eleven、Dollar Tree、FedEx、Wynn、BJ's、LA Fitness。出租率：从未低于 96%（包括 2009 年与 2020 年）。
2026 年 4 月：股价 54–58 美元，52 周区间 50–65 美元。股息收益率约 5.7–6%。AFFO/股约 4.10–4.20 美元。AFFO 派息率约 75%。P/AFFO 13–14 倍，对比历史 18–20 倍。净债务/EBITDA 约 5.5 倍。标普评级 A-。
利率叙事：10 年期美债收益率 4.5% → REIT 收益率几乎不足以补偿股权风险。资本化率扩大，NAV 受压。Spirit Realty 收购（2024 年初）：约 2,000 处物业，首日即提升 AFFO，规模优势（相对小型同业债务成本低 50–75 个基点）。
风险：亚马逊对零售租户的压力、租户信用风险（Red Lobster、Walgreens 关店）、利率长期维持高位。
NAV 估值：58–62 美元。支撑位约 52 美元，阻力位约 62 美元。这不是成长故事——而是复利型的收入工具。耐心是资产。月度支票是股息。价格走势是噪音。
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