العقارات هي فئة الأصول التي أعرفها الأفضل. ليس لأنني قرأت معظم الكتب — لكن لأنني عملت عبر أسواق متعددة، تعاملت مع المحامين المحليين الذين لا يتحدثون لغتي، وملاحقة الأنظمة الضريبية التي تبدو مصممة لإربك. إليك قراءة 2026 الخاصة بي على الأسواق التي أتابعها.
كييف: الاسترجاع جارٍ — لكن ببطء
إطار العقارات في كييف تمت تغطيته في المنشورات السابقة — هذا التحديث يركز على ما تغيّر في 2026.
سوق العقارات الأوكرانية في 2026 لم تعد في صدمة. تتكيف. انتعشت الطلب بشكل كبير — 23% من الأوكرانيين الآن يخططون لشراء الممتلكات خلال السنة القادمة، لأعلى من 12% في يناير 2025. هذا تحول معنوي في المشاعر.
متوسط سعر كييف للمتر المربع وصل تقريباً $1,426، والمطورون يتوقعون ارتفاع 10-15% إضافي خلال السنة مع ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الطاقة ونقص العمالة. المدن الغربية — Lviv و Uzhhorod و Ivano-Frankivsk — ترى أقوى طلب، مدفوع بالهجرة الداخلية وتركيز النشاط الاقتصادي.
ما أراقبه: الفجوة بين تكلفة الاستبدال والسعر السوقي. في العديد من تطورات كييف، الوحدات لا تزال تتداول أقل من ما سيكلفه بناؤها اليوم. هذه الفجوة تضيق، لكنها لم تُغلق. بالنسبة للداخلين الجدد، نافذة الفرصة تنكمش لكن لا تزال مفتوحة.
مفتاح الخطر يبقى واضحاً: الحرب. لا تحليل يستطيع نمذجة النطاق الكامل من النتائج. الإطار الصحيح: حجم المراكز بافتراض سيناريو الحالة الأسوأ، بناء هامش أمان كافٍ أن حتى الاسترجاع الجزئي يولد عوائد مقبولة. رياضيات العائد الإيجاري على الممتلكات المكتسبة بخصومات 2022–2023 تستمر في التحقق من الفرضية الأصلية.
سنغافورة: ليست فقاعة، لكن ليست رخيصة أيضاً
أسعار الممتلكات السكنية الخاصة في سنغافورة ارتفعت 1.2% في Q1 2026 — أبطأ نمو في ثمانية أرباع. بعد سنوات من زيادة الأسعار العدوانية، السوق يدخل ما المحللون يسمونه "التطبيع."
مؤشر أسعار الممتلكات السكنية متوقع أن يصل 231 نقطة في 2026. أسعار المنازل الخاصة متوقع أن تنمو حول 3% للسنة الكاملة. هذا صحي، وليس مثير.
إليك لماذا من الصعب استدعاء سنغافورة فقاعة: للحكومة يزيد من السيطرة على سوق الممتلكات من تقريباً أي دولة على الأرض. معدلات Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) من 60% للمشترين الأجانب تجدد فعلياً رأس المال المضاربة. Total Debt Servicing Ratio (TDSR) توابع الاقتراض. الإمداد الجديد مخطط سنوات مسبقاً. هذا سوق الممتلكات الأكثر هندسة في العالم.
الجانب السلبي من هذه الهندسة: ارتفاع محدود. لا تأتي لترى تقدير 20% سنويّ هنا. الحكومة لن تسمح.
بالنسبة للمقيمين و PRs، الممتلكات السنغافورية منطقية كمخزن قيمة مع تقدير متواضع. عوائد الإيجار في الشقق الفرعية تشغل 3.5-4.5%، تنافس مع معدل خالي من المخاطر. خصائص منطقة وسط الأساس تعطي أقل لكن تقدر أكثر يقيناً.
بالنسبة للمستثمرين الأجانب يدفعون 60% ABSD؟ الرياضيات لا تعمل. نقطة كاملة. ابحث في مكان آخر إلا إذا كنت تخطط إعادة التوطين الدائم.
سكن سنغافورة السكني لا يجعل الحس لمعظم المستثمرين الأجانب بدخول التكلفة الحالية. وحده 60% ABSD يجعل الرياضيات معدلة للمخاطر غير جذابة. إذا سياسات ABSD ليّنت أو السوق صحح 15-20%، الحساب يتغير.
دبي: سؤال الإفراط في الإمدادات
دبي السوق التي لدى الجميع رأي عليها. دعني أضيف ملكي: إنها قصة من قطاعين، وتحليل معظم أرى يخلط بينهم.
الأرقام أولاً. 110,000 وحدة سكنية جديدة متوقع تُسلَّم في 2026 — تقريباً أربع مرات المتوسط 10 سنوات من 27,000. حول 86% من مخزون قيد الإنشاء شقق، مع 66% كونها استوديو وغرفة نوم واحدة. قريب 45% من مخزون قيد الإنشاء مركزة في خمس مقاطعات فقط: JVC/JVT و Dubai South و MBR City و Business Bay و Dubailand.
تلك خمس مقاطعات حيث خطر الإفراط في الإمدادات حقيقي. إذا كنت تشتري استوديو في JVC بـ تأملُّ للتقدير، تتنافس مع عشرات الآلاف من الوحدات المتطابقة. لن ألمسها.
لكن قطاع الفيلا والبيت المتسلسل؟ ناقص الإمداد هيكلياً. أضافت دبي أكثر من 200,000 مقيم في 2025 وحدها، يعني طلب على حول 50,000 منزل فقط من النمو السكاني. السكن العائلي — الفيلات والشقق الأكبر في المجتمعات المؤسسة — يبقى نادراً بالنسبة للطلب.
مؤخراً التطورات أضافت عدم اليقين. مؤشر DFM Real Estate انخفض 30% في أبريل، مدفوع بـ انخفاض في أسهم المطورين مثل Emaar. أحجام المعاملات تباطأت. التوترات الجيوسياسية من وضعية مضيق هرمز تخفف المشاعر.
قراءتي: تصحيح أسهم المطورين يقود، وليس يتأخر، السوق المادية. معاملات على الأرض تتباطأ لكن لم تنهار. إذا كنت تشتري ممتلكات مادية في مواقع جودة (Palm Jumeirah و Downtown و Emirates Hills و Arabian Ranches)، أساسيات الطلب تبقى صلبة.
أنا أتجنب مشتريات قبل المخطط في قطاعات كتلة السوق. أنا أفكر بـ فيلات مكتملة مأجورة في مجتمعات مؤسسة مع طلب إيجاري مثبت. معدلات الرسملة من 5-7% في قطاع الفيلا تنافسية مع بدائل عالمية، خاصة بـ ميزة ضريبة الدخل صفر دبي.
— تحليل من فريق averin.com