米国の住宅市場は、多くのアナリストが正しく読めていないシグナルを発している。住宅在庫は前年比4.2%増――2018年以来最大の年次増加だ。住宅の中央値価格は0%成長で停滞した。中古住宅販売は前月比4.3%減少した。これらのデータを総合すると、ある具体的な状況が浮かび上がる：中間市場に分配天井が形成されつつある一方で、両端は全く異なる動きをしている。
これは崩壊のシグナルではない。しかし、健全な市場のシグナルでもない。
在庫の物語
4.2%の年次在庫増加は、コロナ後の市場を定義してきたトレンドを反転させる。2020年から2023年にかけて、在庫は「ロックイン効果」によって歴史的に制約されていた――2.5-3.5%で再融資した住宅所有者が、6.33%の新規住宅ローンを組むために売却するインセンティブがなかった。その動態が弱まりつつある。市場に出てくる供給は$350,000-$700,000の価格帯に偏っている――住宅ローン金利に最も敏感なセグメントだ。
価格停滞：ゼロ成長が実際に意味すること
中央値価格の0%変化は中立に聞こえる。データを追う市場アナリストはそうではないと指摘する。CPI 3.8%のインフレで調整した実質価値では、住宅価格は年間約3.8%購買力で下落している。
地理的二極化は極端だ。テキサス州オースティンは2022年のピークから12%下落――主要米国都市圏の中で最も急激な調整の一つだ。2022年に1ユニット$650,000でオースティンに参入した投資者は、現在の住宅ローン金利でしばしばマイナスキャッシュフローとなる$570,000以下の資産を抱えている。
一方、パロアルトは全く異なる状況だ。厳しい用途地域制限を持つ高需要沿岸市場の高級不動産は新たな価格記録を更新している。テクノロジー株の利益による富裕効果とAIブームが市場上位の需要を押し上げている。
賃貸対購入の計算
賃貸・購入比率は1980年代初頭以来、購入者にとってこれほど不利ではなかった。全国的に、住宅ローン元金、利息、固定資産税、保険、メンテナンスを考慮した月次支払ベースで、購入は賃貸より38%高い。
賃貸・購入ギャップが38%に達すると、待機する購入者は不合理ではなく、財務的に合理的な判断をしている。このような規模の持続的なギャップは歴史的に、パリティを回復する価格調整か、市場が行き詰まる中での長期停滞のどちらかに先行することが多い。
新築住宅販売：住宅建設会社の例外
需要の弱さにもかかわらず、新築住宅販売は実際に増加している。メカニズムは単純だ：建設会社が在庫を動かすための住宅ローン金利補助（バイダウン）を提供している。中古住宅の売主はバイダウンを提供できない。建設会社は提供できる。
iBuyersと機関投資家の撤退
機関投資家の需要は大幅に後退した。iBuyersは2022-2023年に多大な損失を吸収した後、活動を急激に縮小した。機関投資家の需要という底支えなしには、価格形成は伝統的な買い手・売り手交渉に依存する――在庫増加時には買い手有利な動態だ。
データが投資家に伝えること
これらのデータ点を総合的に読む市場アナリストは、パターンを分配天井と表現する――崩壊ではない。レート感応型都市圏における$350,000-$700,000の中間価格帯が最大リスクを持つ。全国平均の38%ギャップより小さい市場でのキャッシュフロー物件は、より良い防御性を提供する。
誰も読んでいないシグナル：米国住宅市場は分配フェーズに入った。
— Ruslan Averin, averin.com