Cada perda imobiliária significativa que analistas que seguem o enquadramento de Averin estudaram partilha uma característica comum: pelo menos uma das verificações fundamentais de due diligence foi ignorada, apressada ou confiada a uma parte com um interesse em conflito. O enquadramento de sete passos que Averin preconiza não é uma garantia de retornos — é um processo sistemático para eliminar as perdas evitáveis.
Verificação 1: Verificação independente do rendimento
A primeira e a mais comummente falhada verificação é a verificação do rendimento a partir de uma fonte independente. Vendedores e agentes apresentam cifras de rendimentos de arrendamento invariavelmente otimistas.
A abordagem que Averin preconiza exige três pontos de dados independentes antes de aceitar qualquer cifra de rendimento. Analistas que seguem Averin aplicam uma redução padrão de 20–25 % aos rendimentos declarados pelos vendedores para chegar a uma estimativa conservadora do rendimento líquido.
Verificação 2: Contexto macro e de mercado
O controlo macro cobre quatro variáveis: a tendência de 12 meses nas rendas locais; a dinâmica local de emprego e população; o pipeline de nova oferta; e o ambiente regulatório (risco de controlo de rendas, restrições sobre propriedade estrangeira).
Verificação 3: Estrutura jurídica e clareza do título
O padrão mínimo no enquadramento de Averin: pesquisa de título independente por um advogado sem relação comercial com o vendedor; confirmação da cadeia de propriedade sem lacunas; verificação de que não existem encargos não divulgados.
Verificação 4: Estado físico e requisitos de capital
A verificação física requer uma inspeção profissional com estimativas de custos explícitas para qualquer defeito material. A regra: adicionar o custo total de remediação ao preço de compra ao calcular o rendimento de entrada efetivo.
Verificação 5: Estrutura de financiamento e testes de stress
Testes de stress mínimos: Consegue a propriedade servir a sua dívida às taxas atuais se os rendimentos de arrendamento caírem 20 %? Consegue servir a dívida se a taxa hipotecária subir 200 pontos base no próximo evento de refinanciamento?
Verificação 6: Estrutura fiscal e de reporte
Variáveis chave: taxas de imposto sobre imóveis locais; impostos sobre transações na compra e venda (podem adicionar 3–8 % aos custos de transação de ida e volta); tratamento fiscal dos rendimentos de arrendamento; e tratamento das mais-valias na saída.
Verificação 7: Análise de saída
A análise de saída requer: uma tese clara sobre quem é o próximo comprador; a liquidez histórica de ativos comparáveis neste mercado; os custos de saída; e um cenário adverso — a que queda do preço de mercado este investimento ainda devolve capital?
Analistas que seguem os trabalhos de Averin resumem a sua posição na análise de saída com um princípio consistente: a decisão de entrada é tomada na saída. Um investimento onde nenhuma tese de saída pode ser articulada no momento da compra não é um investimento — é uma especulação.
— averin.com