Недвижимость — класс активов, который я знаю лучше всего. Не потому что прочитал больше книг — а потому что работал на нескольких рынках одновременно, работал с местными юристами, не говорящими на моём языке, и разбирался с налоговыми режимами, словно созданными чтобы запутать. Вот мой взгляд на 2026 по рынкам, которые я отслеживаю.
Киев: восстановление идёт — но медленно
О моей стратегии на рынке недвижимости Киева я писал раньше, поэтому сфокусируюсь на том, что изменилось.
Украинский рынок недвижимости в 2026 уже не в шоке. Он адаптируется. Спрос заметно ожил — 23% украинцев теперь планируют приобрести жильё в течение года, по сравнению с 12% в январе 2025. Это значимый сдвиг настроений.
Средняя цена за квадратный метр в Киеве достигла примерно $1,426, и девелоперы ожидают ещё 10-15% роста в течение года по мере удорожания строительства, энергии и рабочей силы. Западные города — Львов, Ужгород, Ивано-Франковск — показывают самый сильный спрос, подпитываемый внутренней миграцией и концентрацией экономической активности.
За чем я слежу: разрыв между себестоимостью замещения и рыночной ценой. Во многих киевских проектах юниты всё ещё торгуются ниже того, во что обошлось бы их строительство сегодня. Разрыв сужается, но не закрылся. Для новых участников окно возможностей сужается, но пока открыто.
Ключевой риск очевиден: война. Ни один анализ не может смоделировать весь диапазон исходов. Правильный подход: рассчитывать позиции исходя из худшего сценария, закладывать достаточный запас прочности, чтобы даже частичное восстановление давало приемлемую доходность. Арендная доходность объектов, купленных в период 2022–2023 года с глубоким дисконтом, продолжает подтверждать тезис.
Сингапур: не пузырь, но и не дёшево
Цены на частную жилую недвижимость в Сингапуре выросли на 1.2% в Q1 2026 — самый медленный рост за восемь кварталов. После лет агрессивного роста рынок входит в стадию того, что аналитики называют "нормализацией".
Прогноз индекса цен на жилую недвижимость — 231 пункт в 2026. Рост цен на частное жильё ожидается около 3% за год. Здоровый рост, не захватывающий.
Почему Сингапур трудно назвать пузырём: правительство контролирует свой рынок недвижимости сильнее, чем почти любая другая страна. Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) в 60% для иностранных покупателей фактически отсекает спекулятивный капитал. Total Debt Servicing Ratio (TDSR) ограничивает заимствования. Новое предложение планируется на годы вперёд. Это самый инженерно выверенный рынок недвижимости в мире.
Обратная сторона этой инженерии: ограниченный потенциал роста. 20% годового роста здесь не будет. Правительство не допустит.
Для резидентов и обладателей PR сингапурская недвижимость имеет смысл как сохранение капитала с умеренным ростом. Арендная доходность в пригородных кондо — 3.5-4.5%, конкурентна с безрисковой ставкой. Core Central Region дают меньше, но растут предсказуемее.
Для иностранных инвесторов с 60% ABSD? Математика не работает. Точка. Смотрите в другое место, если не планируете постоянную релокацию.
Сингапурская жилая недвижимость не имеет смысла для большинства иностранных инвесторов при текущих ценах входа. Один только ABSD в 60% делает математику риск/доходность непривлекательной. Если политика ABSD смягчится или рынок скорректируется на 15-20% — расчёт изменится.
Дубай: вопрос перепредложения
Дубай — рынок, о котором у каждого есть мнение. Добавлю своё: это история двух сегментов, и большинство анализов их смешивают.
Цифры. Более 110,000 новых жилых юнитов ожидается к сдаче в 2026 — примерно в четыре раза выше 10-летнего среднего в 27,000. Около 86% будущего предложения — квартиры, 66% — студии и однокомнатные. Почти 45% строящегося объёма сконцентрировано всего в пяти районах: JVC/JVT, Dubai South, MBR City, Business Bay и Dubailand.
Эти пять районов — где риск перепредложения реален. Если вы покупаете студию в JVC для спекулятивного роста — конкурируете с десятками тысяч одинаковых юнитов. Я бы не трогал.
Но сегмент вилл и таунхаусов? Структурно недопредложен. Дубай добавил более 200,000 жителей только в 2025, что подразумевает спрос примерно на 50,000 жилых единиц только от роста населения. Семейное жильё — виллы, крупные квартиры в устоявшихся общинах — остаётся дефицитным относительно спроса.
Недавние события добавили неопределённости. Индекс DFM Real Estate упал на 30% в апреле из-за распродажи акций девелоперов вроде Emaar. Объёмы сделок замедлились. Геополитическая напряжённость из-за ситуации в Ормузе подавляет настроения.
Моя оценка: коррекция в акциях девелоперов опережает, а не отстаёт от физического рынка. Сделки на земле замедляются, но не рушатся. Если покупаете физическую недвижимость в качественных локациях (Palm Jumeirah, Downtown, Emirates Hills, Arabian Ranches) — фундаментальный спрос остаётся крепким.
Я бы избегал покупок off-plan в массовом сегменте. Рассмотрел бы готовые, заселённые виллы в устоявшихся общинах с доказанным арендным спросом. Капитализация 5-7% в сегменте вилл конкурентна с мировыми альтернативами, особенно с учётом нулевого подоходного налога Дубая.
Европейские города: Берлин, Варшава, Лиссабон
Три европейских города я отслеживаю пристально, каждый по разным причинам.
Берлин четвёртый год подряд — консенсусный выбор для инвестиций в европейскую недвижимость, и думаю тезис начинает перегреваться. Цены выросли примерно на 3% в 2025 после двух лет постпандемийной коррекции. Трептов-Кёпеник лидировал с 9% ростом, Панков и Райникендорф — около 4%.
Фундаментальный кейс для Берлина силён: крупнейший город Германии, массивный дефицит жилья, регулируемые арендные ставки, которые парадоксально поддерживают цены, ограничивая новое предложение. Но новое строительство рухнуло, и объёмы ввода продолжат снижаться в 2026. Это бычий сигнал для существующих собственников, медвежий — для доступности жилья и социальной стабильности.
Моя обеспокоенность: арендная доходность Берлина одна из самых низких в Европе — примерно 3-3.5% валовых. При ставках 4%+ кэрри отрицательный. Вы ставите исключительно на рост цен. Это нормально при падающих ставках — что я ожидаю — но тайминг неопределён.
Варшава — мой любимый европейский рынок прямо сейчас. Она заняла третье место среди самых привлекательных европейских городов для инвестиций в недвижимость в 2026, после Лондона и Мадрида. Офисная аренда выросла на 9.1% год к году. Цены на жильё в крупных городах Польши прогнозируют рост 3-8%.
Почему Варшава? Структурные попутные ветра: приток фондов ЕС, расходы НАТО, ниаршоринг из Западной Европы, молодая образованная рабочая сила и цены на 60-70% ниже сопоставимых западноевропейских городов. Качественная квартира в центре Варшавы стоит лишь малую долю от аналога в Берлине или Мюнхене.
Риск: политический ландшафт Польши непредсказуем, и валютный риск (PLN) добавляет волатильности для инвесторов в EUR или USD. Я принимаю этот риск потому что спред доходности компенсирует — арендная доходность 5-6% валовых в центре Варшавы значительно выше западноевропейских альтернатив.
Лиссабон годами был любимцем глобальных инвесторов в недвижимость, и думаю лёгкие деньги уже сделаны. Изменения в Золотой визе, рост местных цен и вопросы об устойчивости нарратива tech-хаба — всё это заставляет задуматься.
Тем не менее арендная доходность около 5% остаётся конкурентной, а арбитраж качества жизни продолжает привлекать удалённых работников и пенсионеров. Логистический сектор Лиссабона вырос на 8.7% в прайм-арендах, что свидетельствует о более здоровом коммерческом рынке по сравнению с жилым.
Я бы ждал коррекцию в Лиссабоне, а не покупал по текущим. Если цены откатят на 10-15%, математика доходности снова станет привлекательной.
Коммерческая недвижимость США: возможность среди обломков
Это самый интересный — и самый опасный — рынок, который я отслеживаю.
Просрочки по офисным кредитам достигли рекордных 12.34% в январе 2026 — максимум с начала отслеживания в 2000 году. Стратегия "продлевай и делай вид" (extend and pretend), которую банки использовали для откладывания расплаты, наконец исчерпывает себя. В 2026 $1.8 триллиона коммерческих кредитов на недвижимость подлежат рефинансированию — создавая стену рефинансирования, которая вынудит разрешить ситуацию.
Стоимость частной коммерческой недвижимости США достигла дна в Q4 2024, причём офисы были последним сектором, коснувшимся дна в Q2 2025. Восстановление зарождается и крайне неравномерно.
Вот как я категоризирую сегменты:
Трофейные офисы (Класс A, топ-рынки): Восстанавливаются. Арендаторы тяготеют к новым зданиям с богатой инфраструктурой. Ставки растут для лучших объектов. Этот сегмент будет в порядке.
Стандартные офисы (Класс B/C, вторичные рынки): Структурно пострадали. Удалённая работа навсегда уничтожила спрос на посредственные офисные площади. Многие из этих зданий будут конвертированы, снесены или проданы за копейки. Избегать.
Индустриальная/логистическая: Явный победитель. E-commerce, ниаршоринг и устойчивость цепочек поставок стимулируют спрос. Капитализация сжата, но фундаментальные показатели оправдывают цены.
Мультисемейная: Восстанавливается после временного перепредложения на рынках Солнечного пояса. Долгосрочный спрос силён учитывая кризис доступности индивидуального жилья. Наблюдаю за возможностями на рынках, где новое предложение достигло пика.
Мой фреймворк оценки рынков
Покупая недвижимость в нескольких странах, я разработал простой фреймворк оценки. Каждый рынок оценивается по пяти критериям:
-
Демография. Население растёт? Рабочая сила молодая и образованная? Растущие города = растущий спрос на жильё. Просто.
-
Капитализация vs безрисковая ставка. Если объект даёт 4%, а 10-летние казначейские — 4.3%, премия за риск отрицательная. Нужно верить в значительный рост, чтобы оправдать инвестицию. Мне нужен спред минимум 150-200 базисных пунктов.
-
Разрыв себестоимости замещения. Покупаю ли я ниже того, во что обошлось бы построить новое? Если да — у моей инвестиции есть структурный пол. Девелоперы не будут строить новое предложение, конкурирующее с моим активом по более низкой цене.
-
Инфраструктурный пайплайн. Новые линии метро, шоссе, аэропорты — создают стоимость, капитализирующуюся в цены недвижимости. Отслеживаю инфраструктурные анонсы на 3-5 лет вперёд.
-
Регуляторный риск. Контроль арендных ставок, ограничения для иностранных покупателей, изменения налогов — любое из этого может уничтожить доходность за ночь. Делаю значительную скидку за политический риск и всегда консультируюсь с местным юристом перед вложением капитала.
Ни один рынок не получает идеальную оценку по всем пяти. Искусство — в взвешивании компромиссов и правильном определении размера позиции. Я комфортно концентрируюсь на рынке с оценкой 4 из 5. При 3 и ниже — либо пропускаю, либо размер позиции как спекулятивный.
Где находится возможность прямо сейчас
Прямо сейчас, в порядке убеждённости:
- Киев — точечный вход на юниты ниже себестоимости замещения
- Варшава — накопление в жилом сегменте, стоит присмотреться к малому коммерческому
- Мультисемейная недвижимость США — наблюдаю за коррекцией в Солнечном поясе, пока не действую
- Берлин — существующие позиции оправданы, добавлять при текущих доходностях нет смысла
- Виллы Дубая — интересно, но жду углубления текущей коррекции
Недвижимость — локальный бизнес. Глобальный анализ даёт карту, но локальные знания дают преимущество. Локальное понимание требует поездки на место, встреч с агентами и разговоров с теми, кто реально там живёт. Одних таблиц никогда не хватит чтобы уверенно вложить капитал.