Любой спор о покупке квартиры под сдачу начинается с одного числа — и это неверное число.
В Киеве в сентябре 2026 года медианная однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит $68 500, а медианная аренда однокомнатной — 19 000 грн в месяц, около $420. Двенадцать месяцев такой аренды к цене покупки дают валовую доходность 7,36%. Рядом с депозитом или купоном 7,36% выглядит решающе, и большинство решений о покупке на этом и заканчиваются.
Не должны. Валовая аренда — это строка выручки, а не доходность. Сравнение, которое имеет смысл, ставит чистую доходность аренды против чистого купона, и после вычетов расстановка мест меняется.
Что остаётся после вычетов
Ниже — обычные расходы киевского арендодателя в нормальный год, а не сценарий катастрофы. Налоговые цифры взяты по самому дешёвому легальному пути — ФОП третьей группы. Физическое лицо, декларирующее аренду вне этого режима, платит 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора, и арифметика становится хуже, а не лучше.
| Статья | За год |
|---|---|
| Валовая аренда, 12 месяцев по $420 | $5 040 |
| Один месяц простоя между арендаторами | −$420 |
| Единый налог, 5% от поступлений | −$231 |
| Военный сбор, 1% от поступлений | −$46 |
| ЕСВ, 1 902,34 грн в месяц | −$512 |
| Обслуживание и износ, 1% от стоимости | −$685 |
| Комиссия риелтора при смене арендатора, в среднем за год | −$105 |
| Коммунальные и взносы ОСМД во время простоя | −$60 |
| Чистый доход | $2 981 |
| Чистая доходность на $68 500 | 4,35% |
В этой таблице нет ничего агрессивного. Один пустой месяц в году — норма. Один процент от стоимости на обслуживание — это ровно та сумма, которая позволяет на пятый год сдать квартиру по той же цене, что и на первый; тратить меньше — значит вместо расходов получить сползающую вниз аренду.
И таблица вообще не учитывает вход: 1% в Пенсионный фонд при покупке, нотариус, агент. Вместе это около 4% от цены — платится один раз, но до того, как придёт первый эквивалент купона.
Что тот же капитал зарабатывает купоном
Те же $68 500 в бумагах с фиксированным доходом, по состоянию на 3 сентября 2026 года:
| Инструмент | Доходность |
|---|---|
| Двухлетние US Treasuries | 4,34% |
| Десятилетние US Treasuries | 4,77% |
| Тридцатилетние US Treasuries | 5,25% |
| Индекс корпоративных облигаций инвестиционного уровня ICE BofA | 5,51% |
| Индекс высокодоходных облигаций ICE BofA | 7,15% |
| Валютные ОВГЗ Украины в долларах | около 4,2% |
| Гривневые ОВГЗ, 1 год (аукцион 1 сентября) | 15,18% |
| Гривневые ОВГЗ, 3 года (аукцион 25 августа) | 16,47% |
| Корпоративные облигации Украины в гривне | до 18% |
Десятилетнее обязательство правительства США платит больше, чем киевская квартира приносит владельцу чистыми. Корпоративный долг инвестиционного уровня даёт 5,51% — на 1,16% больше квартиры, в долларах, с расчётами за день, без арендатора, сантехника и нотариуса. Высокодоходный сегмент даёт 7,15%: больше, чем валовая доходность квартиры, до единого вычета.
В этом и состоит вся позиция, и это арифметика, а не мнение.
Гривневый инструмент, который никто не оценивает правильно
Самая недооценённая строка в таблице — украинская государственная облигация. Гривневые ОВГЗ размещались в диапазоне 15,18–16,47%, и доход по ним не облагается ни НДФЛ, ни военным сбором — единственный доступный украинскому розничному инвестору инструмент, с которого государство не берёт ничего.
Аренда облагается. Купон корпоративной облигации облагается. Депозит облагается. ОВГЗ — нет.
Против прогноза НБУ около 10% инфляции на конец 2026 года купон 15,5% — это реальная доходность порядка 5%. Против гривны, которая весь год держалась около 44,6 за доллар при прогнозах 45,5–46,7 к декабрю, полный год ожидаемой девальвации стоит от 2% до 4,5%. Даже по пессимистичному краю долларовый эквивалент выходит около 11% против 4,35% чистыми от квартиры.
Направление движения
Статическое сравнение выглядит невыгодно. Тренд — хуже.
За последний год медианная киевская однокомнатная подорожала примерно на 5%, тогда как медианная аренда однокомнатной упала на 5% в гривне и на 12% в долларах. Числитель вниз, знаменатель вверх: это сжатие доходности, и оно механическое. Каждый месяц, пока эта комбинация держится, доходность входа для покупателя становится тоньше.
По районам падение резче, чем показывает медиана: аренда однокомнатных снизилась на 17% в Днепровском и на 11% в Шевченковском и Дарницком. При этом разброс цен по городу — от $43 500 в Деснянском до $152 000 на Печерске, то есть в 3,5 раза на номинально одном и том же продукте.
Чего купон не требует
Разрыв в доходности — только часть истории. Квартира берёт с владельца ещё и тем, что никогда не попадает в расчёт доходности:
- Время. Арендаторы, показы, ремонты, споры, отчётность. Облигация ни разу не звонила по поводу текущей трубы.
- Концентрация. $68 500 в одном объекте, одном районе, одном городе, одной юрисдикции, одной валюте права. Те же деньги покупают двадцать корпоративных кредитов в десяти секторах.
- Ликвидность. Биржевая облигация рассчитывается за день. Киевская квартира продаётся месяцами, и последние 5% цены обычно остаются на переговорах.
- Опциональность. Деньги в ликвидных бумагах можно перебросить, когда что-то ломается. Деньги в квартире — нет.
Как это читается
Аргумент в пользу купона в сентябре 2026 года держится не на том, что квартира — плохой актив. Он держится на сравнении, которое арендодатели редко проводят честно: 7,36% валовых против 5,51% чистых — это вообще не сравнение. Правильное — 4,35% против 5,51%, и на этой строке квартира проигрывает, при этом требуя работы, которой облигация не требует.
Но это не конец спора. Всё сказанное выше оценивает квартиру как облигацию, а квартира — не облигация. Часть 2 излагает обратную позицию, и она сильнее, чем кажется отсюда.