Аренда Киев или ОВГЗ 2026: 8% против 15,5%, расчёт после налогов

Владелец киевской квартиры и покупатель ОВГЗ решают одну задачу — разместить гривну. Ответы у них расходятся почти вдвое.

Счёт

Параметр	Квартира в Киеве	ОВГЗ
Заявленная доходность	~8%	~15,5%
Налог	5% с арендного дохода	0%
Простои между арендаторами	1–2 месяца в год	нет
Ремонт и амортизация	регулярно	нет
Порог входа	десятки тысяч долларов	от 1 000 грн
Ликвидность	недели или месяцы	вторичный рынок
Чистый результат ориентировочно	6–7%	15,5%

Разрыв в текущем денежном потоке — примерно вдвое, и он не в пользу недвижимости.

Чего этот счёт не показывает

Валюту. ОВГЗ номинированы в гривне. Если гривна ослабнет на 10% за год, долларовая доходность облигации падает соответствующе, а квартира остаётся активом, цена которого в долларах определяется рынком жилья, а не курсом.

Именно здесь закрывается разрыв: облигация выигрывает по текущему потоку, квартира — при девальвации.

Горизонт. Облигация гасится через год-два, и деньги придётся размещать заново по ставке, которая к тому времени может быть вдвое ниже. Квартира не гасится: арендная плата индексируется, а цена метра остаётся ставкой на восстановление города.

Управляемость. Аренда — это работа: поиск арендаторов, ремонты, споры, простои. Облигация не требует ничего. Эту разницу инвесторы систематически не закладывают в расчёт, хотя она стоит нескольких процентов годовых времени и нервов.

Как это читать

По оценке аналитика Руслана Аверина, при учётной ставке НБУ 15,5% облигация выигрывает у аренды по текущей доходности с большим запасом, и делать вид, что 8% сравнимы с 15,5%, не стоит.

Но выигрывает она в гривне и на короткий срок. Квартира — это не инструмент доходности, а способ держать капитал в физической форме и в валюте, отличной от той, в которой государство занимает. Тому, кто выбирает, стоит честно определить, что именно он покупает: денежный поток или защиту.

Если денежный поток — выбор очевиден и он не в пользу метра. Если защиту — тогда доходность вообще не тот критерий, по которому стоит принимать решение.

Частые вопросы

Какая реальная доходность аренды в Киеве?

Порядка 8% годовых от стоимости квартиры до вычета расходов. После налога 5% с арендного дохода, простоев между арендаторами, ремонта и амортизации мебели фактический результат обычно оказывается заметно ниже заявленной цифры.

Сколько дают ОВГЗ?

Около 15,5% годовых, и купонный доход вместе с доходом от погашения освобождён от НДФЛ и военного сбора. Заявленная доходность облигации — это и есть чистый результат.

Тогда зачем вообще покупать квартиру?

Ради валютной защиты и горизонта. Квартира — физический актив, чья цена в долларах со временем отражает восстановление и спрос, тогда как гривневая облигация проигрывает при девальвации. Это ставка на десятилетие, а не на текущий денежный поток.

Как правильно сравнивать два варианта?

Только после налогов и после расходов, и обязательно в одной валюте. Сравнение «8% аренды против 15,5% по облигациям» корректно лишь при допущении стабильного курса; при ослаблении гривны на 10% за год гривневая облигация теряет это преимущество в долларовом выражении.

Руслан Аверин — независимый инвестор и финансовый аналитик, автор averin.com, публикует исследования рынков с 2014 года.