Средняя стоимость аренды квартиры в Киеве за полгода опустилась с 21 690 до 20 000 грн в месяц — снижение около 7,79%. За последний месяц падение составило около 13,75%, то есть более 3 000 грн. Медианная аренда однокомнатной квартиры держится около 19 000 грн.
Цены продажи вели себя иначе. Двухкомнатные квартиры за полгода подешевели примерно на 5,3%, трёхкомнатные — на 7,4%, при этом за год вторичное жильё в столице всё ещё дороже на 12–14%.
Что показывают цифры
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Средняя аренда, было | 21 690 грн |
| Средняя аренда, стало | 20 000 грн (−7,79% за полгода) |
| Изменение за месяц | −13,75% |
| Медианная аренда однокомнатной | 19 000 грн |
| Двухкомнатные, продажа | −5,3% за полгода |
| Трёхкомнатные, продажа | −7,4% за полгода |
| Вторичка, год к году | +12–14% |
Расчёт, который редко доводят до конца
Аналитики рынка считают доходность так, как её видит собственник, а не так, как её показывает объявление.
Медианная аренда 19 000 грн в месяц — это 228 000 грн в год. При курсе около 45 грн за доллар получается примерно 5 070 долларов годового дохода. Медианная цена квартиры в Киеве держится около 61 090 долларов. Валовая доходность выходит около 8,3% годовых в валюте.
Дальше начинается вычитание. Один месяц простоя между арендаторами забирает около 8% годового дохода. Налог при легальной сдаче — ещё несколько процентов сверху, в зависимости от выбранной формы. Ремонт, техника и мебель на горизонте пяти лет — ещё столько же. После всего этого от 8,3% остаётся примерно 5,5–6,5%, и это в спокойном сценарии, без длинного простоя и без сложного арендатора.
Почему аренда и продажа разошлись
Разрыв в динамике объясняется скоростью переоценки, а не разной силой спроса.
Аренда переоценивается каждый месяц: заканчивается договор, собственник видит реальный рынок и либо снижает ставку, либо квартира стоит пустой. Цена продажи переоценивается только тогда, когда продавец согласен уступить — а тот, кому деньги не нужны срочно, просто снимает объявление и ждёт. Поэтому в статистике сохраняется высокая цена при упавшем числе сделок.
Аналитики отмечают и вторую причину: предложение сокращается вместе со спросом. Затраты на строительство и содержание жилья продолжают расти, продавцы не готовы существенно снижать цену, а покупатели с деньгами всё равно находят нужные объекты. Рынок стал тоньше с обеих сторон.
Что из этого следует для инвестора
Для тех, кто держит квартиру и сдаёт её, ничего катастрофического не произошло: доходность сжалась, актив остался. Для тех, кто только собирается купить под сдачу, ситуация хуже — они входят по ценам, которые ещё не отразили падение арендного потока.
Именно поэтому в 2026 году торг стал результативнее, чем в предыдущие два года. Продавец ориентируется на прошлогодний уровень цен, покупатель — на сегодняшнюю аренду, и разрыв между этими двумя точками отсчёта и есть пространство для переговоров.
Инвесторы, которые считают доходность от реальной, а не от желаемой аренды, сейчас требуют скидку. Те, кто считает от цены объявления, покупают доходность около 5%, полагая, что покупают 10%.