Учётная ставка НБУ находится на уровне 15,5% после повышения в конце июля 2026 года. Первичные размещения ОВГЗ проходят с доходностью примерно 15–16% годовых в гривне. Аренда квартиры в Киеве при медианной цене жилья около 61 000 долларов и ставке 19 000 грн в месяц даёт около 8% валовых годовых в валюте.
Эти два числа нельзя сравнивать напрямую, и именно на этом сравнении чаще всего ошибаются.
Два инструмента в одной таблице
| Параметр | Квартира под сдачу | ОВГЗ |
|---|---|---|
| Валовая доходность | ~8% в валюте | 15–16% в гривне |
| Валюта дохода | доллар (через ставку аренды) | гривна |
| После налогов и простоя | ~5,5–6,5% | около 15–16% |
| Ликвидность | недели и месяцы | дни |
| Порог входа | от 43 500 $ | от нескольких тысяч гривен |
| Управление | требует времени | не требует |
| Главный риск | простой, ремонт, арендатор | курс и суверенный риск |
Приведение к одной валюте
Единственный способ сравнить эти инструменты — привести оба к одной валюте и вычесть всё, что забирают по дороге.
Гривневая сторона. В августе 2026 года доллар держится в коридоре примерно 44,7–45,7 грн, НБУ допускает движение к 46,0–46,5. Если заложить ослабление гривны на 4–5% за год, то 15,5% годовых превращаются примерно в 10–11% в долларовом выражении. Прогноз инфляции НБУ на конец 2026 года — около 10%, то есть реальная гривневая доходность близка к нулю, а вот валютная — вполне положительная.
Долларовая сторона. Аренда 19 000 грн в месяц — это около 5 070 долларов в год при курсе 45. К медианной цене квартиры 61 090 долларов это 8,3% валовых. Один месяц простоя забирает около 8% дохода, налоги при легальной сдаче — ещё несколько процентов, амортизация мебели и ремонта — ещё столько же. Остаётся примерно 5,5–6,5%.
После приведения к доллару разрыв не исчезает: облигации остаются впереди, но не в два раза, как выглядит по номинальным цифрам, а примерно в полтора.
Чего не показывает доходность
Инвесторы, которые прошли последние годы, оценивают эти инструменты не только по проценту.
ОВГЗ дают ликвидность и нулевые операционные хлопоты, но это обязательство государства с долгом около 122% ВВП. Их доходность высока именно потому, что рынок оценивает этот риск как реальный, а не воображаемый.
Квартира не зависит от бюджетных решений и остаётся физическим активом, но её нельзя продать частями, нельзя продать быстро без скидки, и она требует управления. Кроме того, арендный поток в Киеве сейчас снижается: средняя ставка за полгода упала с 21 690 до 20 000 грн, то есть доходность считается от уменьшающегося числителя.
Как это решают на практике
Аналитики отмечают, что выбор между этими инструментами почти никогда не бывает бинарным.
Инвесторы с суммой до 20–30 тысяч долларов обычно выбирают ОВГЗ: квартира такого бюджета в Киеве означает либо худшую локацию, либо худшее состояние, и оба варианта бьют по доходности сильнее, чем разница в проценте.
Инвесторы с суммой, достаточной для ликвидного объекта, чаще держат оба инструмента: облигации как источник текущего дохода и гривневой доходности, недвижимость как валютную защиту и актив вне банковской системы.
Ошибка, которая повторяется чаще всего, — сравнение 15,5% по облигациям с 8% по объявлению об аренде. Первое число уже очищено, второе — нет. После приведения к сопоставимому виду разрыв сокращается почти вдвое, и решение перестаёт быть очевидным.