Киевская вторичка за год выросла. За последние шесть месяцев — упала. Оба утверждения верны, и именно их сочетание описывает рынок точнее любого отдельного числа.
Медианы и два горизонта
| Тип | Медиана | К августу 2025 | За 6 месяцев |
|---|---|---|---|
| Однокомнатная | ~$70 000 | +8% | — |
| Двухкомнатная | ~$107 000 | +7% | −5,3% |
| Трёхкомнатная | ~$155 000 | +3% | −7,4% |
Годовой плюс собран в первой половине периода. Вторая половина уже идёт вниз, и чем больше площадь, тем сильнее. Трёхкомнатные — самый капиталоёмкий сегмент вторички — теряют быстрее всех, что типично для рынка, где сжимается не интерес, а доступный бюджет покупателя.
Важна и разница по классам: однокомнатные держатся лучше остальных. Это сегмент, куда приходит и арендный инвестор, и покупатель первой квартиры, и он всегда отступает последним.
Срок продажи говорит больше, чем цена
Средняя экспозиция сократилась с 60 дней в начале года до 41 дня.
Это число легко прочитать как признак оживления, и такое прочтение почти всегда ошибочно. Ускорение продаж на фоне снижающихся цен означает, что сделки закрываются не потому, что покупателей стало больше, а потому что продавцы перестали держать цену. Быстрый рынок с падающей ценой — это рынок, где сторону предложения дожали.
Медленный рынок с растущей ценой означал бы обратное. Сейчас наблюдается первая конфигурация.
Первичка идёт в другую сторону
| Сегмент новостроек | Цена за м² | За год |
|---|---|---|
| Средняя по рынку | 63 300 грн (~$1 410) | +15,3% |
| Эконом | 40 100 грн | +1,26% |
| Комфорт | 54 900 грн | ~+15% |
| Бизнес | 82 200 грн | +14% |
| Премиум | 163 000 грн (~$3 610) | — |
Первичный рынок за год прибавил 15,3% в гривне и 7,47% за полгода — то есть растёт тогда, когда вторичка уже снижается. Причина не в спросе, а в себестоимости: стройматериалы, логистика, энергия и рабочая сила подорожали, а девелопер не может продавать ниже себестоимости так, как это делает частный продавец на вторичке.
Эконом-класс с ростом всего 1,26% и есть та точка, где себестоимость упёрлась в платёжеспособность. Комфорт и бизнес прибавили по 14–15%, потому что их покупатель менее чувствителен к цене.
Что это означает для арендного инвестора
Аренда в Киеве за год снизилась примерно на 20%, средняя ставка около 20 000 грн в месяц. Цена вторички при этом за год выросла.
Аналитики фиксируют здесь главный дисбаланс сезона: числитель доходности падает, знаменатель растёт. Средняя квартира на вторичном рынке сейчас стоит примерно десять годовых арендных потоков — и это соотношение считается по уже снизившейся аренде.
Инвесторы, которые входили в киевскую аренду в 2024–2025 годах, покупали другую математику. Тем, кто считает вход сейчас, стоит закладывать не годовую динамику цен, а полугодовую — она честнее описывает то, что происходит с рынком в этот момент.
За чем имеет смысл следить: сохранится ли расхождение первички и вторички ещё квартал. Если да, разрыв между ними закроется не ростом вторички, а остановкой первички — и произойдёт это на эконом-классе первым.