Две цифры, которые стоит держать рядом. 93% новых жилищных кредитов в Украине выдаются по программе єОселя. И примерно 3% сделок с жильём вообще проходят через ипотеку.
Первая описывает рынок кредитования. Вторая объясняет, почему этот рынок почти не влияет на цены.
Что изменилось с 17 июля
Обновлённые правила программы упростили проверку доходов и смягчили требования к жилью. Базовая ставка при этом не изменилась — 7% годовых. Льготная ставка 3% годовых расширена на военнослужащих, призванных во время мобилизации; для ветеранов она действует первые десять лет.
Стоит отметить, что менялись условия доступа, а не цена денег. Это осознанная конструкция: расширение круга заёмщиков без увеличения субсидии на каждого.
Масштаб программы и масштаб рынка
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Выдано по єОселі за I полугодие 2026 | 8,4 млрд грн |
| То же за I полугодие 2025 | 5,5 млрд грн |
| Всего за время работы программы | ~28 тыс. кредитов, ~49 млрд грн |
| Ипотечный портфель банков (01.06.2026) | ~50 млрд грн, +35% за год |
| Доля ипотеки во всех банковских кредитах | 4% |
| Семей с ипотекой | ~42 тыс., 0,4% домохозяйств |
Рост на 53% год к году по полугодию — настоящий рост. Но он происходит от базы, которая в масштабах страны остаётся малой: сорок две тысячи семей с ипотекой на всю Украину.
Почему структура важнее объёма
Ипотеку в стране выдают 12 банков из 59, при этом 93% кредитов сосредоточены в пяти учреждениях, а 80% выдач по єОселі приходится на государственные банки.
То есть жилищное кредитование в Украине — это не банковский продукт, а канал доставки государственной программы, обслуживаемый преимущественно государственными же банками. Аналитики отмечают здесь два следствия, которые редко проговариваются вместе.
Первое. Рынок ипотеки полностью зависит от бюджетного решения. Компенсация ставки — это расходная строка, и её сокращение убирает не часть рынка, а почти весь рынок сразу.
Второе. Именно поэтому рыночная ставка почти не имеет значения для цен на жильё. При учётной ставке НБУ 15,5% нельзя выдавать несубсидированную ипотеку под 7% — а другой ипотеки в стране практически нет.
Что это значит для покупателя жилья
Цену на украинском рынке определяют покупатели за наличные, а не заёмщики. Три процента сделок не двигают медиану.
Для тех, кто проходит по льготным категориям, программа остаётся самым дешёвым доступным капиталом в стране — 7% годовых в гривне при инфляции, которую НБУ прогнозирует около 10% на конец 2026 года, это отрицательная реальная ставка. Для всех остальных ипотека остаётся теоретической опцией.
Отдельно стоит держать в уме, куда идут деньги программы: 28% кредитов приходится на строящееся жильё, 35% — на готовое от застройщика, а число аккредитованных объектов составляет 365. Это означает, что субсидия направлена преимущественно на первичный рынок — тот самый, который за год прибавил 15,3% в цене метра, пока вторичка снижалась.
За чем имеет смысл следить: план на 2026 год предполагает около 10 тысяч ипотек более чем на 20 млрд грн. Полугодие закрылось на 8,4 млрд. Если второе полугодие не даст ускорения, разрыв между планом и фактом станет первым публичным сигналом о пределах бюджетной поддержки рынка.