Частный дом в радиусе 50 км от Киева сейчас имеет медианную цену предложения около $120 000, по данным ЛУН. Это на 9% больше в долларах, чем год назад, и на 18% больше в гривне. В самом городе медианный дом стоит $230 000, что на 15% больше. Обзоры «КиевВласти», «НВ Бизнес» и «РБК-Украина», опубликованные в четверг, 15 октября, описывают один и тот же сдвиг: покупатели и арендаторы платят за удалённость от многоэтажек и за дома, где тепло и свет остаются, когда их не даёт сеть. Одни города подорожали более чем на 20% за год, другие подешевели.
Цены на дома под Киевом по городам в октябре 2026
Медианы ЛУН для домов на вторичном рынке по состоянию на 14 октября, с изменением за год в долларах:
| Город | Медиана дома | Цена за м² | Медианная площадь | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|
| Киев (город) | $230 000 | $1 300 | 180 м² | +15% |
| Софиевская Борщаговка | $187 500 | $1 228 | 130 м² | +39% |
| Вышгород | $184 500 | $1 226 | 180 м² | −3% |
| Гатное | $180 000 | $1 177 | 150 м² | +13% |
| Крюковщина | $169 000 | $1 200 | 135 м² | +13% |
| Буча | $155 000 | $1 200 | 124 м² | +15% |
| Бровары | $133 000 | $1 000 | 131 м² | +14% |
| Ирпень | $114 000 | $1 042 | 110 м² | +21% |
| Обухов | $105 000 | $846 | 120 м² | −6% |
| Борисполь | $97 000 | $869 | 105 м² | +8% |
| Гостомель | $87 150 | $937 | 100 м² | +16% |
Среди районов больше всего предложения в Бучанском — 9 546 объявлений с медианой $120 000 (+4%). Броварской район — самый дешёвый возле столицы: $88 900, или $700 за м²; Бориспольский район подорожал на 19% до $124 600; Обуховский район, где в Козине медиана достигает $920 000, — самый дорогой полюс с медианой $286 000.
DIM.RIA считает средние цены, которые тянут вверх несколько больших домов: $160 000 для Киевской агломерации, на 21% больше за год, или $1 143 за м²; Вышгород — $389 000, Бровары — $275 000, Ирпень — $105 000. Также DIM.RIA фиксирует рост предложения в регионе на 121% за год и спроса — на 13%.
Квартиры: пригороды догоняют город
Киев в долларах стоит на месте. По данным ЛУН, медианная однокомнатная квартира в городе стоит $67 000 (+1% за год), двухкомнатная — $98 600 (−6%); цена за м² составляет $1 643, что на 0,5% больше в долларах и на 8% больше в гривне. На OLX Недвижимость медианная цена однокомнатной квартиры в сентябре снизилась на 2% до 3,3 млн грн, сообщило «РБК-Украина».
Пригороды же продолжают дорожать. Однокомнатная квартира стоит $48 500 в Ирпене (+25%), $53 900 в Вишнёвом (+17%), $59 900 в Софиевской Борщаговке (+12%), $50 000 в Броварах (без изменений), $39 050 в Буче (+10%) и $28 500 в Гостомеле (+8%). С ценой $1 430 за м² Софиевская Борщаговка уже дороже киевского Деснянского района, отмечает «КиевВласть».
Новостройки показывают то же самое. По данным «КиевВласти», медианная стартовая цена на первичном рынке Киевской области — 42 000–43 000 грн за м², что более чем на 20% выше, чем год назад. Самый дорогой Ирпень — 52 000 грн; Крюковщина — 50 000; Софиевская Борщаговка, Гатное и Вишнёвое — 44 000–46 000; Буча — 42 900; Борисполь, Вышгород, Гостомель и Бровары — 38 400–40 500.
Почему: обстрелы, отключения и зима
«НВ Бизнес» пишет, что спрос на долгосрочную аренду загородных домов вырос почти во всех регионах, больше всего — в Прикарпатье, на 126%. «Как только начались тяжёлые массированные атаки на Киев, телефон разрывался от звонков из столицы», — рассказал Роман Перегинец из Ассоциации специалистов по недвижимости Закарпатья.
Под Киевом доплачивают за автономность. Андрей Романов из KyivDimService рассказал порталу «Минфин», что квартиры в более тихих районах, на низких этажах или в домах с резервным питанием подорожали на 15–20% за месяц, тогда как квартиры в высотках и рядом с вероятными целями продают со скидкой около 15%. Таунхаусы и дома подорожали на 5–7% за месяц. Дом без ремонта и генератора сдают от 30 000 грн в месяц, современный с собственным питанием — от $1 000. Риелторы ожидают ещё 5–10% до зимы. Девелоперы, которых цитирует «КиевВласть», говорят, что 51% комплексов, введённых в эксплуатацию в прошлом году, не имели общедомового резервного питания. Подробнее о стоимости оборудования — в гиде по отключениям.
В Киеве в сентябре спрос на аренду однокомнатных квартир снизился на 20%, а количество объявлений выросло на 20%, сообщает OLX Недвижимость; 66% опрошенных назвали безопасность одним из главных факторов, 45% сказали, что усиление обстрелов может заставить их переехать.
Аренда: дома +29%, Ирпень на уровне Киева
Медианная стоимость аренды дома в Киевской области, по данным ЛУН, на 24 сентября составляла 107 600 грн в месяц ($2 390) при медианной площади 204 м². Это на 29% больше в гривне, чем год назад, хотя на 4% меньше, чем в августе.
Однокомнатная квартира сдаётся за 16 000 грн в Ирпене (+14% за год) и Буче, за 15 000 грн в Софиевской Борщаговке, за 13 000 грн в Броварах и Вишнёвом и за 12 000 грн в Вышгороде. Киевская медиана — 16 500 грн, на 3% ниже, чем год назад: Ирпень теперь сдаётся по киевским ценам (подробности по городу).
еОселя: Киевская область впереди
На прошлой неделе по государственной программе еОселя выдали 148 кредитов на 312,6 млн грн, сообщило Минэкономики. 89 из них — под 3% (47 ветеранов, 27 военнослужащих и сотрудников сектора безопасности, 7 учителей, 5 врачей, 3 учёных) и 59 — под 7% (33 человека без собственного жилья, 26 внутренне перемещённых лиц). Киевская область лидирует с 33 кредитами, далее Киев — 25 и Львовская область — 19. 91 кредит выдали на новое жильё, из них 54 — на объекты, которые ещё строятся. С начала года программа еОселя выдала 6 574 кредита на 13,2 млрд грн.
Арифметика для однокомнатной квартиры в пригороде: медиана Ирпеня 2,19 млн грн при первом взносе 20% оставляет кредит 1,76 млн грн. На 20 лет по программе еОселя это около 13 600 грн в месяц под 7% и 9 700 грн под 3% — меньше, чем 16 000 грн аренды за такую же квартиру. Без государственной компенсации стоимость займа отталкивается от учётной ставки НБУ 16%. Сравнение — в материале еОселя или рыночная ипотека.
Что взвешивают покупатели и инвесторы
Валовая арендная доходность однокомнатной квартиры, рассчитанная по медианам ЛУН, составляет около 8,8% в Ирпене, 6,9% в Броварах, 6,6% в Софиевской Борщаговке, 6,4% в Вишнёвом и 6,5% в Киеве. Для Бучи получается 10,9%, но её медиана аренды опирается лишь на 38 объявлений. После 18% НДФЛ, 5% военного сбора и одного месяца простоя в год Ирпень опускается примерно до 6,2%, а Киев — до 4,6%. Цена квартиры в Ирпене равна 11,4 года аренды, в Киеве — 15,3.
Это заметно меньше, чем дают гривневые ОВГЗ: на аукционе 13 октября Минфин разместил годовые облигации под 15,09% и 2,4-летние — под 16,45%, а процентный доход по ним не облагается налогом. Аргумент в пользу пригородов — долларовая цена, а не аренда: квартиры в Ирпене подорожали на 25% за год, в Киеве — на 1%.
Покупатели взвешивают четыре момента:
- Автономность. Генератор, солнечные панели и индивидуальный котёл дают ощутимую надбавку к аренде и цене.
- Методика. Медианы ЛУН и средние цены DIM.RIA для одного и того же города могут различаться более чем вдвое; сравнивать стоит сопоставимое.
- Предложение. Количество объявлений в регионе растёт быстрее спроса, поэтому цены предложения могут не удержаться до весны.
- Местная экономика. В Бучу вернулось около 90–95% довоенного населения, и там живёт около 12 000 переселенцев; в Броварах их 23 000, но город потерял рабочие места в логистике.
Аналитик Аверин Руслан считает, что октябрьские цифры показывают рынок, который закладывает в цену зимний риск, а не всеобщий бум. Инвесторы, покупающие на пике отопительного сезона, платят часть этой премии за риск, который носит сезонный характер.
Читайте также: цены на квартиры в Киеве по районам в сентябре, цены в областных центрах Украины и аренда в Киеве этой осенью.