Каждый сентябрь после начала полномасштабного вторжения аренда в Киеве подскакивала. Приезжают студенты, семьи возвращаются после лета, переселенцы переезжают до отопительного сезона, и арендодатели за три недели переписывают цены на 10–20%. В сентябре 2026 года этого не произошло. Медианная запрашиваемая аренда однокомнатной квартиры в столице по данным LUN составила 18 000 грн на 10 сентября — минус 2,7% за месяц и на 0,5% ниже, чем годом ранее. Двухкомнатные подешевели на 3,7% до 26 000 грн. Сезонный всплеск переместился на 600 километров западнее — в Ужгород и Львов.
Цифры по Киеву
| Сегмент | Медианная запрашиваемая аренда, 10 сентября 2026 | За месяц | За год |
|---|---|---|---|
| Однокомнатные | 18 000 грн | −2,7% | −0,5% |
| Двухкомнатные | 26 000 грн | −3,7% | −3,8% |
| Трёхкомнатные | 44 200 грн | −5,0% | +2,2% |
Более ранний срез LUN на 1 сентября давал 19 000 грн за однокомнатную, или $420 — минус 12% в долларах к сентябрю 2025 года, когда медиана достигала 20 000 грн. Разброс внутри города широкий. Печерский район просит 38 100 грн за однокомнатную, Голосеевский — 24 000, Шевченковский — 23 000, Подольский — 22 000; середина рынка — Соломенский с 17 700, Дарницкий и Оболонский по 16 000, Святошинский — 15 000; спальные районы левого берега — Днепровский с 13 000 и Деснянский с 10 000. Самое сильное годовое снижение — на левом берегу: в Днепровском минус 17% по однокомнатным и 19% по двухкомнатным, а в Шевченковском и Дарницком — минус 11%.
Отдельная серия DIM.RIA, которая считает средние значения в долларах, показывает 11 150 активных объявлений о долгосрочной аренде в Киеве на 16 сентября при средней цене $1 200 за квартиру и $16 за квадратный метр; из 96 микрорайонов 38 подешевели за месяц, 40 не изменились и 18 подорожали. На OLX предложение однокомнатных в аренду выросло на 6% год к году, тогда как объявлений о продаже однокомнатных стало на 18% меньше: владельцы, по словам портала, «всё чаще выбирают стабильный арендный доход вместо продажи с дисконтом».
Почему сезон не состоялся
Светлана Рощина, глава киевского отделения ассоциации риелторов, сказала «Главкому» 10 сентября, что «привычного осеннего скачка спроса в этом году нет, спрос есть, но без того ажиотажа, который всегда бывает в начале учебного года». Причина — в датах. 1 сентября удар баллистикой, крылатыми ракетами и дронами убил восемь человек в Голосеевском и Дарницком районах; 8 сентября 32 крылатые ракеты и 166 дронов убили пятерых и ранили 35, поразив жилые дома в пяти районах; 9 сентября были повреждены девятиэтажка в Днепровском и 24-этажный дом в Дарницком. Арендаторы, по словам ассоциации, теперь избегают Лукьяновки и ДВРЗ, а центр, где раньше просили $3 000 в месяц, просит $1 000.
Спрос не исчез — он переехал. Аналитики LUN сказали KYIV24 4 сентября, что киевские «арендодатели, наоборот, снижают цены и чаще готовы торговаться», тогда как «удалённые работники и семьи с детьми — самые мобильные в сторону запада». LIGA со ссылкой на LUN оценила западный всплеск в 33% год к году в долларах «после сентябрьских обстрелов столицы». Сентябри 2024 и 2025 годов, когда Киев рос на 15–20% на фоне роста студенческих запросов на 20–25%, были нормой; 2026-й — исключение. Студенты всё же приехали: по стране зачислены 222 342 абитуриента на бакалавриат и 72 489 — в магистратуру, 7 835 первокурсников в Университете Шевченко и 8 148 в КПИ. 432 900 переселенцев, зарегистрированных в Киеве, — число, выросшее на 160% с 2022 года, — по-прежнему здесь. Изменилось лишь то, где предельный арендатор готов подписать договор.
Карта Украины, сентябрь 2026
| Город | Медиана однокомнатной, грн | Двухкомнатная, грн | За год | Источник и дата |
|---|---|---|---|---|
| Ужгород | 29 100 | 30 300 | +40% однокомнатные; +33% в долларах | LUN, 4–11 сентября |
| Львов | 26 300–26 900 | 31 400 | +31%; +33% в долларах | LUN, 4 сентября |
| Ивано-Франковск | 21 500 | 25 900 | с 18 000 весной | LUN, 4 сентября |
| Киев | 18 000 | 26 000 | −0,5% / −3,8% | LUN, 10 сентября |
| Ровно | 12 300 | 10 000–19 000 | +1 000–2 000 грн | LUN, 14 сентября |
| Сумы | 6 000 | — | −25% | LUN, 1 сентября |
Ужгород теперь самый дорогой город страны для аренды однокомнатной квартиры — на 75% дороже Киева, при этом объявлений на 43% меньше, чем год назад. Львов поднялся с примерно 20 000 грн весной до 26 300; Ивано-Франковск — с 18 000 до 21 500. Годовые изменения LUN на 1 сентября для городов, по которым уровни не публиковались: Винница +34%, Запорожье +27%, Одесса +15%; у DIM.RIA однокомнатная в Одессе в августе стоила 15 300 грн, плюс 11%, а в Аркадии — 26 100. На другом полюсе риелтор из Запорожья сдаёт однокомнатные от 5 000 грн и описывает способность города принимать новых жителей так: «это как перчатка: она растягивается, растягивается». Харьковская цифра LUN в 15 000 грн на 1 сентября противоречит июньскому значению 9 000 и медиане OLX 7 000, и относиться к ней стоит с осторожностью.
Для читателей за рубежом: сентябрьские данные Numbeo по однокомнатной квартире за пределами центра — 3 646 PLN в Варшаве, 2 897 PLN в Кракове, €995 в Берлине, 20 931 CZK в Праге и 2 146 RON в Бухаресте; Киев на той же базе — 15 962 грн, что Numbeo называет на 49,6% дешевле Варшавы. Ужгород с 29 100 грн, около $650, уже приближается к Кракову.
Арифметика арендодателя
Медианная однокомнатная квартира на вторичном рынке Киева стоит в сентябре 2026 года $68 500 по данным LUN — плюс 5% за год; у OLX цифра $72 000, а среднее DIM.RIA — $89 500, так что смешивать серии нельзя. При 18 000 грн в месяц, или примерно $4 800 в год по курсу 45 грн за доллар, валовая доходность на паре LUN — 7,0%; при аренде $420 на 1 сентября — 7,4%. Практики рынка называют 4–6% чистыми в валюте и окупаемость от 10 до 14 лет; отчёт Нацбанка о финансовой стабильности называет соотношения цены к аренде и цены к доходу «исторически низкими» — вежливый способ сказать, что цены отстают от аренды с 2022 года. Удвоение цен на украинские квартиры за семь лет в столице арендой не подхвачено.
| Позиция | Правило 2026 |
|---|---|
| Арендодатель-физлицо | 18% НДФЛ + 5% военного сбора = 23%; декларация до 1 мая, уплата до 1 августа |
| ФОП 3-й группы | 5% единого налога + 1% военного сбора; ЕСВ 1 902,34 грн в месяц |
| Законопроект 15111-д | 18% → 5% на задекларированный доход от аренды; принят во втором чтении 9 июня 2026; подпись и дата старта не подтверждены |
| Регистрация договора | через «Дію» с июня 2026, бесплатно, около 15 минут; штрафы 1 700–3 400 грн для физлиц |
| Электроэнергия | 4,32 грн за кВт·ч, продлено до 31 октября 2026; 2,64 грн для домов с электроотоплением с 1 октября |
| Задекларированная база | около 900 физлиц задекларировали доход от аренды в прошлом году; порядка 56 000 ФОП сдают жильё на упрощённой системе |
Последняя строка объясняет первую. При столь малом числе деклараций государство выбирает между более низкой ставкой и обязательной регистрацией — и в 2026 году делает и то и другое. Арендодатели, живущие за счёт переселенцев, получают и от государства: программа «Прихисток» платит 450 грн в месяц за каждого размещённого, а сами переселенцы получают 2 000 грн на взрослого либо субсидию на аренду там, где она превышает 20% дохода.
Аренда или єОселя
При $68 500 и 45 грн за доллар квартира стоит около 3,08 млн грн. С первым взносом 20% кредит єОселя под 7% на двадцать лет обходится примерно в 19 150 грн в месяц против 18 000 грн аренды. В июне 2026 сравнение по городам показало, что в Киеве снимать дешевле на 2 300 грн в месяц, а покупать дешевле в Ужгороде (аренда 21 944 грн против платежа 15 700 грн), Львове, Ивано-Франковске и Луцке. Сентябрь расширил этот разрыв на западе и сузил его в Киеве. На Киев и область по-прежнему приходится 56% всех кредитов программы, а собственные цифры программы разбирались здесь во вторник. Ставка, которую Нацбанк установит в четверг, не меняет ни один из этих платежей; она меняет то, сколько государство платит за их субсидирование.
Что инвесторы отслеживали в сентябре
Аналитики, следящие за киевским рынком, отмечают три вещи. Аренда в столице второй год стоит на месте в гривне и падает в долларах, что ограничивает доходный кейс 7% валовыми и около 5% чистыми. Дома с автономным отоплением, генераторами или солнечными панелями сдаются на 20–30% быстрее и с надбавкой до 30% — спред, который расширился в блэкаутную зиму 2025–26 и снова станет важным с октября. А западные города, где аренда росла быстрее цен, теперь предлагают ту арифметику, которую Киев предлагал в 2023 году. Инвесторы, сравнивавшие четыре пути в киевскую недвижимость в этом месяце, обнаружат, что арендный маршрут — тот, чьи цифры сдвинулись меньше всего, и не в их пользу.
Related: цены на новостройки Украины и єОселя этой осенью, решение НБУ 17 сентября и цены на квартиры, удвоившиеся за семь лет.