Нерухомість Дубаю стала консенсусною угодою. Кожен другий пост у LinkedIn про «неймовірний ROI» і «чому Дубай — це новий Сингапур». Коли консенсус такий гучний, питання дисципліни вже не в тому, чи правдива ця історія — вона нерідко правдива, — а в тому, де ми перебуваємо в циклі і що вже закладено в ціни. cover: "/covers/dubai-real-estate-cycle-2025.jpg",
Картина пропозиції
Трубопровід off-plan — ключова змінна для відстеження. За даними CBRE, у 2025 році заплановано близько 35 000 житлових здач, у 2026 — 42 000, у 2027 — близько 50 000. Для порівняння: у 2023 році було здано приблизно 24 000 одиниць. Хвиля пропозиції — не гіпотеза, вона вже видна в списках проєктів кожного великого забудовника.
Бичачий контраргумент: Дубай неодноразово поглинав хвилі пропозиції завдяки зростанню населення. Місто додавало 150–200 тис. жителів на рік протягом останніх трьох років. Якщо цей темп збережеться, баланс попиту та пропозиції залишається керованим. Якщо зростання вповільниться — а воно рано чи пізно вповільниться — хвиля здач 2026–2027 створює реальний ризик надлишкової пропозиції в окремих субринках.
Драйвери попиту
Структурна історія попиту реальна і нікуди не дінеться. Дубай позиціонував себе як глобальний хаб для трьох категорій заможних резидентів: покупці для збереження капіталу (HNW-фізособи з Росії, Індії, Китаю та широкого регіону MENA, що шукають активи в стабільній, безподатковій юрисдикції), віддалені професіонали (переважно з європейського і північно-американського tech) і регіональні підприємці, що використовують Дубай як базу для операцій на ринках, що розвиваються.
Програма «Золота віза» стала реальним прискорювачем попиту. Придбання нерухомості від AED 2 млн дає право на 10-річний вид на проживання — вагомий стимул, якого до 2019 року не існувало. Це структурно підняло підлогу попиту в сегменті від AED 2M+.
Динаміка цін
Ціни на преміальну житлову нерухомість у Дубаї зросли на 60–80% від дна 2020 року залежно від субринку. Пентхауси на Пальмі і люксові об'єкти в Creek Harbour показали ще різкіше зростання. Питання: це бульбашка чи обґрунтована переоцінка глобального статусу Дубаю?
Моя відповідь: і те, і інше. Преміальні локації — Пальма, DIFC, Downtown — справедливо переоцінені з урахуванням реальної рідкості об'єктів і глобального попиту. Ризик сконцентрований у середньому сегменті off-plan у Business Bay, JVC і Dubai South, де пайплайни забудовників великі, а дохідність вже стиснулася. Орендна дохідність у цих районах впала з 7–8% три роки тому до 5–6% сьогодні, і подальше стиснення по мірі приходу нової пропозиції ймовірне.
Моє позиціонування
У мене є одна квартира в Dubai Marina, куплена в листопаді 2024 року, і я обережний щодо додавання нових об'єктів за поточними цінами без конкретної тези. Якби я виходив на ринок з нуля в 2025 році, фокусувався б на: (1) готових об'єктах в усталених локаціях — немає будівельного ризику, негайний орендний дохід; (2) субринках із меншим обсягом off-plan (Джумейра, Умм-Сукейм, частини Мейдана); (3) комерційній нерухомості — сервісні офіси і складська нерухомість, які виграють від тих самих драйверів попиту, що й житлова, але залучили менше спекулятивної уваги.
Цикл зрілий, але не завершений. Дубай — не бульбашка, що ось-ось лопне: зростання населення і бізнес-фундаментал надто міцні для цього. Але співвідношення ризику та дохідності для нового покупця в 2025 році значно гірше, ніж у 2021–2022 роках. Вибір субринку і розмір позиції важливіші, ніж загальна теза про Дубай.