Будь-яка суперечка про купівлю квартири під оренду починається з одного числа — і це хибне число.
У Києві у вересні 2026 року медіанна однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує $68 500, а медіанна оренда однокімнатної — 19 000 грн на місяць, близько $420. Дванадцять місяців такої оренди до ціни купівлі дають валову дохідність 7,36%. Поруч із депозитом чи купоном 7,36% виглядає вирішально, і більшість рішень про купівлю на цьому й закінчуються.
Не мають. Валова оренда — це рядок виручки, а не дохідність. Порівняння, яке має сенс, ставить чисту дохідність оренди проти чистого купона, і після відрахувань розстановка місць змінюється.
Що лишається після відрахувань
Нижче — звичайні витрати київського орендодавця у нормальний рік, а не сценарій катастрофи. Податкові цифри взято за найдешевшим легальним шляхом — ФОП третьої групи. Фізична особа, яка декларує оренду поза цим режимом, платить 18% ПДФО плюс 5% військового збору, і арифметика стає гіршою, а не кращою.
| Стаття | За рік |
|---|---|
| Валова оренда, 12 місяців по $420 | $5 040 |
| Один місяць простою між орендарями | −$420 |
| Єдиний податок, 5% від надходжень | −$231 |
| Військовий збір, 1% від надходжень | −$46 |
| ЄСВ, 1 902,34 грн на місяць | −$512 |
| Обслуговування та знос, 1% від вартості | −$685 |
| Комісія рієлтора при зміні орендаря, у середньому за рік | −$105 |
| Комунальні та внески ОСББ під час простою | −$60 |
| Чистий дохід | $2 981 |
| Чиста дохідність на $68 500 | 4,35% |
У цій таблиці немає нічого агресивного. Один порожній місяць на рік — норма. Один відсоток від вартості на обслуговування — це рівно та сума, яка дозволяє на п'ятий рік здати квартиру за тією ж ціною, що й на перший; витрачати менше означає замість витрат отримати оренду, що сповзає вниз.
І таблиця взагалі не враховує вхід: 1% до Пенсійного фонду при купівлі, нотаріус, агент. Разом це близько 4% від ціни — сплачується один раз, але до того, як надійде перший еквівалент купона.
Що той самий капітал заробляє купоном
Ті самі $68 500 у паперах із фіксованим доходом, станом на 3 вересня 2026 року:
| Інструмент | Дохідність |
|---|---|
| Дворічні US Treasuries | 4,34% |
| Десятирічні US Treasuries | 4,77% |
| Тридцятирічні US Treasuries | 5,25% |
| Індекс корпоративних облігацій інвестиційного рівня ICE BofA | 5,51% |
| Індекс високодохідних облігацій ICE BofA | 7,15% |
| Валютні ОВДП України в доларах | близько 4,2% |
| Гривневі ОВДП, 1 рік (аукціон 1 вересня) | 15,18% |
| Гривневі ОВДП, 3 роки (аукціон 25 серпня) | 16,47% |
| Корпоративні облігації України у гривні | до 18% |
Десятирічне зобов'язання уряду США платить більше, ніж київська квартира приносить власникові чистими. Корпоративний борг інвестиційного рівня дає 5,51% — на 1,16% більше за квартиру, у доларах, із розрахунками за день, без орендаря, сантехніка й нотаріуса. Високодохідний сегмент дає 7,15%: більше, ніж валова дохідність квартири, до жодного відрахування.
У цьому й полягає вся позиція, і це арифметика, а не думка.
Гривневий інструмент, який ніхто не оцінює правильно
Найбільш недооцінений рядок у таблиці — українська державна облігація. Гривневі ОВДП розміщувалися в діапазоні 15,18–16,47%, і дохід за ними не оподатковується ані ПДФО, ані військовим збором — єдиний доступний українському роздрібному інвесторові інструмент, з якого держава не бере нічого.
Оренда оподатковується. Купон корпоративної облігації оподатковується. Депозит оподатковується. ОВДП — ні.
Проти прогнозу НБУ близько 10% інфляції на кінець 2026 року купон 15,5% — це реальна дохідність близько 5%. Проти гривні, яка весь рік трималася близько 44,6 за долар за прогнозів 45,5–46,7 до грудня, повний рік очікуваної девальвації коштує від 2% до 4,5%. Навіть за песимістичним краєм доларовий еквівалент виходить близько 11% проти 4,35% чистими від квартири.
Напрямок руху
Статичне порівняння виглядає невигідно. Тренд — гірший.
За останній рік медіанна київська однокімнатна подорожчала приблизно на 5%, тоді як медіанна оренда однокімнатної впала на 5% у гривні та на 12% у доларах. Чисельник униз, знаменник угору: це стиснення дохідності, і воно механічне. Кожен місяць, поки ця комбінація тримається, дохідність входу для покупця стає тоншою.
За районами падіння різкіше, ніж показує медіана: оренда однокімнатних знизилася на 17% у Дніпровському та на 11% у Шевченківському й Дарницькому. При цьому розкид цін по місту — від $43 500 у Деснянському до $152 000 на Печерську, тобто у 3,5 раза на номінально одному й тому ж продукті.
Чого купон не вимагає
Розрив у дохідності — лише частина історії. Квартира бере з власника ще й тим, що ніколи не потрапляє в розрахунок дохідності:
- Час. Орендарі, покази, ремонти, суперечки, звітність. Облігація жодного разу не телефонувала через трубу, що протікає.
- Концентрація. $68 500 в одному об'єкті, одному районі, одному місті, одній юрисдикції, одній валюті права. Ті самі гроші купують двадцять корпоративних кредитів у десяти секторах.
- Ліквідність. Біржова облігація розраховується за день. Київська квартира продається місяцями, і останні 5% ціни зазвичай лишаються на переговорах.
- Опціональність. Гроші в ліквідних паперах можна перекинути, коли щось ламається. Гроші у квартирі — ні.
Як це читається
Аргумент на користь купона у вересні 2026 року тримається не на тому, що квартира — поганий актив. Він тримається на порівнянні, яке орендодавці рідко проводять чесно: 7,36% валових проти 5,51% чистих — це взагалі не порівняння. Правильне — 4,35% проти 5,51%, і на цьому рядку квартира програє, до того ж вимагаючи роботи, якої облігація не вимагає.
Але це не кінець суперечки. Усе сказане вище оцінює квартиру як облігацію, а квартира — не облігація. Частина 2 викладає протилежну позицію, і вона сильніша, ніж здається звідси.