Власник київської квартири і покупець ОВДП розв'язують одну задачу — розмістити гривню. Відповіді в них розходяться майже вдвічі.
Рахунок
| Параметр | Квартира в Києві | ОВДП |
|---|---|---|
| Заявлена дохідність | ~8% | ~15,5% |
| Податок | 5% з орендного доходу | 0% |
| Простої між орендарями | 1–2 місяці на рік | немає |
| Ремонт і амортизація | регулярно | немає |
| Поріг входу | десятки тисяч доларів | від 1 000 грн |
| Ліквідність | тижні або місяці | вторинний ринок |
| Чистий результат орієнтовно | 6–7% | 15,5% |
Розрив у поточному грошовому потоці — приблизно вдвічі, і він не на користь нерухомості.
Чого цей рахунок не показує
Валюту. ОВДП номіновані в гривні. Якщо гривня послабшає на 10% за рік, доларова дохідність облігації падає відповідно, а квартира лишається активом, ціна якого в доларах визначається ринком житла, а не курсом.
Саме тут закривається розрив: облігація виграє за поточним потоком, квартира — за девальвації.
Горизонт. Облігація гаситься через рік-два, і гроші доведеться розміщувати заново за ставкою, яка на той час може бути вдвічі нижчою. Квартира не гаситься: орендна плата індексується, а ціна метра лишається ставкою на відновлення міста.
Керованість. Оренда — це робота: пошук орендарів, ремонти, суперечки, простої. Облігація не потребує нічого. Цю різницю інвестори системно не закладають у розрахунок, хоча вона коштує кількох відсотків річних часу й нервів.
Як це читати
За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, за облікової ставки НБУ 15,5% облігація виграє в оренди за поточною дохідністю з великим запасом, і вдавати, що 8% співмірні з 15,5%, не варто.
Але виграє вона у гривні й на короткий строк. Квартира — це не інструмент дохідності, а спосіб тримати капітал у фізичній формі та у валюті, відмінній від тієї, в якій держава позичає. Тому, хто обирає, варто чесно визначити, що саме він купує: грошовий потік чи захист.
Якщо грошовий потік — вибір очевидний і він не на користь метра. Якщо захист — тоді дохідність узагалі не той критерій, за яким варто ухвалювати рішення.