Середня вартість оренди квартири в Києві за пів року опустилася з 21 690 до 20 000 грн на місяць — зниження близько 7,79%. За останній місяць падіння становило близько 13,75%, тобто понад 3 000 грн. Медіанна оренда однокімнатної квартири тримається близько 19 000 грн.
Ціни продажу поводилися інакше. Двокімнатні квартири за пів року подешевшали приблизно на 5,3%, трикімнатні — на 7,4%, при цьому за рік вторинне житло в столиці все ще дорожче на 12–14%.
Що показують цифри
| Показник | Значення |
|---|---|
| Середня оренда, було | 21 690 грн |
| Середня оренда, стало | 20 000 грн (−7,79% за пів року) |
| Зміна за місяць | −13,75% |
| Медіанна оренда однокімнатної | 19 000 грн |
| Двокімнатні, продаж | −5,3% за пів року |
| Трикімнатні, продаж | −7,4% за пів року |
| Вторинка, рік до року | +12–14% |
Розрахунок, який рідко доводять до кінця
Аналітики ринку рахують дохідність так, як її бачить власник, а не так, як її показує оголошення.
Медіанна оренда 19 000 грн на місяць — це 228 000 грн на рік. За курсу близько 45 грн за долар виходить приблизно 5 070 доларів річного доходу. Медіанна ціна квартири в Києві тримається близько 61 090 доларів. Валова дохідність виходить близько 8,3% річних у валюті.
Далі починається віднімання. Один місяць простою між орендарями забирає близько 8% річного доходу. Податок за легальної здачі — ще кілька відсотків зверху, залежно від обраної форми. Ремонт, техніка та меблі на горизонті п'яти років — ще стільки ж. Після всього цього від 8,3% залишається приблизно 5,5–6,5%, і це у спокійному сценарії, без довгого простою та без складного орендаря.
Чому оренда і продаж розійшлися
Розрив у динаміці пояснюється швидкістю переоцінки, а не різною силою попиту.
Оренда переоцінюється щомісяця: закінчується договір, власник бачить реальний ринок і або знижує ставку, або квартира стоїть порожньою. Ціна продажу переоцінюється лише тоді, коли продавець готовий поступитися — а той, кому гроші не потрібні терміново, просто знімає оголошення і чекає. Тому в статистиці зберігається висока ціна за впалої кількості угод.
Аналітики відзначають і другу причину: пропозиція скорочується разом із попитом. Витрати на будівництво й утримання житла продовжують зростати, продавці не готові суттєво знижувати ціну, а покупці з грошима все одно знаходять потрібні об'єкти. Ринок став тоншим з обох боків.
Що з цього випливає для інвестора
Для тих, хто тримає квартиру і здає її, нічого катастрофічного не сталося: дохідність стиснулася, актив залишився. Для тих, хто тільки збирається купити під здачу, ситуація гірша — вони входять за цінами, які ще не відобразили падіння орендного потоку.
Саме тому у 2026 році торг став результативнішим, ніж у попередні два роки. Продавець орієнтується на торішній рівень цін, покупець — на сьогоднішню оренду, і розрив між цими двома точками відліку і є простором для перемовин.
Інвестори, які рахують дохідність від реальної, а не від бажаної оренди, зараз вимагають знижку. Ті, хто рахує від ціни оголошення, купують дохідність близько 5%, вважаючи, що купують 10%.