Облікова ставка НБУ перебуває на рівні 15,5% після підвищення наприкінці липня 2026 року. Первинні розміщення ОВДП проходять із дохідністю приблизно 15–16% річних у гривні. Оренда квартири в Києві за медіанної ціни житла близько 61 000 доларів і ставки 19 000 грн на місяць дає близько 8% валових річних у валюті.
Ці два числа не можна порівнювати напряму, і саме на цьому порівнянні найчастіше помиляються.
Два інструменти в одній таблиці
| Параметр | Квартира під здачу | ОВДП |
|---|---|---|
| Валова дохідність | ~8% у валюті | 15–16% у гривні |
| Валюта доходу | долар (через ставку оренди) | гривня |
| Після податків і простою | ~5,5–6,5% | близько 15–16% |
| Ліквідність | тижні й місяці | дні |
| Поріг входу | від 43 500 $ | від кількох тисяч гривень |
| Управління | потребує часу | не потребує |
| Головний ризик | простій, ремонт, орендар | курс і суверенний ризик |
Приведення до однієї валюти
Єдиний спосіб порівняти ці інструменти — привести обидва до однієї валюти й відняти все, що забирають дорогою.
Гривнева сторона. У серпні 2026 року долар тримається в коридорі приблизно 44,7–45,7 грн, НБУ допускає рух до 46,0–46,5. Якщо закласти послаблення гривні на 4–5% за рік, то 15,5% річних перетворюються приблизно на 10–11% у доларовому вираженні. Прогноз інфляції НБУ на кінець 2026 року — близько 10%, тобто реальна гривнева дохідність близька до нуля, а от валютна — цілком позитивна.
Доларова сторона. Оренда 19 000 грн на місяць — це близько 5 070 доларів на рік за курсу 45. До медіанної ціни квартири 61 090 доларів це 8,3% валових. Один місяць простою забирає близько 8% доходу, податки за легальної здачі — ще кілька відсотків, амортизація меблів і ремонту — ще стільки ж. Залишається приблизно 5,5–6,5%.
Після приведення до долара розрив не зникає: облігації залишаються попереду, але не вдвічі, як виглядає за номінальними цифрами, а приблизно в півтора раза.
Чого не показує дохідність
Інвестори, які пройшли останні роки, оцінюють ці інструменти не лише за відсотком.
ОВДП дають ліквідність і нульові операційні клопоти, але це зобов'язання держави з боргом близько 122% ВВП. Їхня дохідність висока саме тому, що ринок оцінює цей ризик як реальний, а не уявний.
Квартира не залежить від бюджетних рішень і залишається фізичним активом, але її не можна продати частинами, не можна продати швидко без знижки, і вона потребує управління. Крім того, орендний потік у Києві зараз знижується: середня ставка за пів року впала з 21 690 до 20 000 грн, тобто дохідність рахується від чисельника, що зменшується.
Як це вирішують на практиці
Аналітики відзначають, що вибір між цими інструментами майже ніколи не буває бінарним.
Інвестори із сумою до 20–30 тисяч доларів зазвичай обирають ОВДП: квартира такого бюджету в Києві означає або гіршу локацію, або гірший стан, і обидва варіанти б'ють по дохідності сильніше, ніж різниця у відсотку.
Інвестори із сумою, достатньою для ліквідного об'єкта, частіше тримають обидва інструменти: облігації як джерело поточного доходу та гривневої дохідності, нерухомість як валютний захист і актив поза банківською системою.
Помилка, яка повторюється найчастіше, — порівняння 15,5% за облігаціями з 8% за оголошенням про оренду. Перше число вже очищене, друге — ні. Після приведення до порівнянного вигляду розрив скорочується майже вдвічі, і рішення перестає бути очевидним.