Дві цифри, які варто тримати поруч. 93% нових житлових кредитів в Україні видаються за програмою єОселя. І приблизно 3% угод із житлом узагалі проходять через іпотеку.
Перша описує ринок кредитування. Друга пояснює, чому цей ринок майже не впливає на ціни.
Що змінилося з 17 липня
Оновлені правила програми спростили перевірку доходів і пом'якшили вимоги до житла. Базова ставка при цьому не змінилася — 7% річних. Пільгову ставку 3% річних розширено на військовослужбовців, призваних під час мобілізації; для ветеранів вона діє перші десять років.
Варто зазначити, що змінювалися умови доступу, а не ціна грошей. Це свідома конструкція: розширення кола позичальників без збільшення субсидії на кожного.
Масштаб програми і масштаб ринку
| Показник | Значення |
|---|---|
| Видано за єОселею за I півріччя 2026 | 8,4 млрд грн |
| Те саме за I півріччя 2025 | 5,5 млрд грн |
| Усього за час роботи програми | ~28 тис. кредитів, ~49 млрд грн |
| Іпотечний портфель банків (01.06.2026) | ~50 млрд грн, +35% за рік |
| Частка іпотеки в усіх банківських кредитах | 4% |
| Родин з іпотекою | ~42 тис., 0,4% домогосподарств |
Зростання на 53% рік до року за півріччям — справжнє зростання. Але воно відбувається від бази, яка в масштабах країни лишається малою: сорок дві тисячі родин з іпотекою на всю Україну.
Чому структура важливіша за обсяг
Іпотеку в країні видають 12 банків із 59, при цьому 93% кредитів зосереджено у п'яти установах, а 80% видач за єОселею припадає на державні банки.
Тобто житлове кредитування в Україні — це не банківський продукт, а канал доставки державної програми, який обслуговують переважно ті самі державні банки. Аналітики відзначають тут два наслідки, які рідко проговорюються разом.
Перший. Ринок іпотеки повністю залежить від бюджетного рішення. Компенсація ставки — це видаткова стаття, і її скорочення прибирає не частину ринку, а майже весь ринок одразу.
Другий. Саме тому ринкова ставка майже не має значення для цін на житло. За облікової ставки НБУ 15,5% не можна видавати несубсидовану іпотеку під 7% — а іншої іпотеки в країні практично немає.
Що це означає для покупця житла
Ціну на українському ринку визначають покупці за готівку, а не позичальники. Три відсотки угод не рухають медіану.
Для тих, хто проходить за пільговими категоріями, програма лишається найдешевшим доступним капіталом у країні — 7% річних у гривні за інфляції, яку НБУ прогнозує близько 10% на кінець 2026 року, це від'ємна реальна ставка. Для решти іпотека лишається теоретичною опцією.
Окремо варто тримати на увазі, куди йдуть гроші програми: 28% кредитів припадає на житло, що будується, 35% — на готове від забудовника, а кількість акредитованих об'єктів становить 365. Це означає, що субсидія спрямована переважно на первинний ринок — той самий, який за рік додав 15,3% у ціні метра, поки вторинка знижувалася.
За чим має сенс стежити: план на 2026 рік передбачає близько 10 тисяч іпотек більш ніж на 20 млрд грн. Півріччя закрилося на 8,4 млрд. Якщо друге півріччя не дасть пришвидшення, розрив між планом і фактом стане першим публічним сигналом про межі бюджетної підтримки ринку.