Київська вторинка за рік зросла. За останні шість місяців — впала. Обидва твердження правильні, і саме їхнє поєднання описує ринок точніше за будь-яке окреме число.
Медіани і два горизонти
| Тип | Медіана | До серпня 2025 | За 6 місяців |
|---|---|---|---|
| Однокімнатна | ~$70 000 | +8% | — |
| Двокімнатна | ~$107 000 | +7% | −5,3% |
| Трикімнатна | ~$155 000 | +3% | −7,4% |
Річний плюс зібрано в першій половині періоду. Друга половина вже йде вниз, і що більша площа, то сильніше. Трикімнатні — найкапіталомісткіший сегмент вторинки — втрачають найшвидше, що типово для ринку, де стискається не інтерес, а доступний бюджет покупця.
Важлива й різниця за класами: однокімнатні тримаються краще за інших. Це сегмент, куди приходить і орендний інвестор, і покупець першої квартири, і він завжди відступає останнім.
Термін продажу говорить більше, ніж ціна
Середня експозиція скоротилася з 60 днів на початку року до 41 дня.
Це число легко прочитати як ознаку пожвавлення, і таке прочитання майже завжди хибне. Пришвидшення продажів на тлі цін, що знижуються, означає, що угоди закриваються не тому, що покупців стало більше, а тому що продавці перестали тримати ціну. Швидкий ринок із ціною, що падає, — це ринок, де сторону пропозиції дотиснули.
Повільний ринок зі зростаючою ціною означав би зворотне. Зараз спостерігається перша конфігурація.
Первинка йде в інший бік
| Сегмент новобудов | Ціна за м² | За рік |
|---|---|---|
| Середня по ринку | 63 300 грн (~$1 410) | +15,3% |
| Економ | 40 100 грн | +1,26% |
| Комфорт | 54 900 грн | ~+15% |
| Бізнес | 82 200 грн | +14% |
| Преміум | 163 000 грн (~$3 610) | — |
Первинний ринок за рік додав 15,3% у гривні і 7,47% за півроку — тобто зростає тоді, коли вторинка вже знижується. Причина не в попиті, а в собівартості: будматеріали, логістика, енергія та робоча сила подорожчали, а девелопер не може продавати нижче за собівартість так, як це робить приватний продавець на вторинці.
Економ-клас зі зростанням лише 1,26% і є тією точкою, де собівартість уперлася в платоспроможність. Комфорт і бізнес додали по 14–15%, бо їхній покупець менш чутливий до ціни.
Що це означає для орендного інвестора
Оренда в Києві за рік знизилася приблизно на 20%, середня ставка близько 20 000 грн на місяць. Ціна вторинки при цьому за рік зросла.
Аналітики фіксують тут головний дисбаланс сезону: чисельник дохідності падає, знаменник зростає. Середня квартира на вторинному ринку зараз коштує приблизно десять річних орендних потоків — і це співвідношення рахується за вже зниженою орендою.
Інвестори, які входили в київську оренду у 2024–2025 роках, купували іншу математику. Тим, хто рахує вхід зараз, варто закладати не річну динаміку цін, а піврічну — вона чесніше описує те, що відбувається з ринком цієї миті.
За чим має сенс стежити: чи збережеться розходження первинки і вторинки ще квартал. Якщо так, розрив між ними закриється не зростанням вторинки, а зупинкою первинки — і станеться це на економ-класі першим.