Програма «єОселя» продовжує пропонувати пільгові іпотечні ставки 3% і 7%, тоді як облікова ставка Національного банку становить 15,5%. Цей розрив і є програма — усе інше є адмініструванням.
Будова
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Пільгова ставка, пріоритетні категорії | 3% |
| Пільгова ставка, інші учасники | 7% |
| Облікова ставка НБУ | 15,5% (підвищена 30 липня) |
| Розрив, що покривається державою | 8,5–12,5 відсоткового пункту |
| Запуск програми | жовтень 2022 |
Комерційний банк не може кредитувати під 3%, коли його власна вартість фондування йде за обліковою ставкою в 15,5%. Йому й не доводиться: різниця компенсується з державного бюджету. Позичальники платять пільгову ставку, банки отримують дохідність, близьку до ринкової, а бюджет поглинає спред на весь строк кожного кредиту.
Саме тому жодне рішення Національного банку щодо ставки не змінює умов «єОселі». Ставки програми — це фіскальний параметр, встановлений державною політикою. Коли в коментарях стверджують, що підвищення облікової ставки здорожчить «єОселю», це змішування двох різних механізмів.
Що це означає для ринку
Доступ до програми — домінантна змінна українського житлового попиту зараз. Покупці, які проходять за умовами, діють у цілком іншому фінансовому середовищі, ніж ті, хто не проходить: щомісячний платіж за пільговим кредитом проти ринкового — це не гранична різниця, а різниця між угодою, що відбулася, і тією, що не відбулася.
Це помітно впливає на те, які об'єкти продаються. Правила програми щодо граничних цін і типу житла спрямовують попит у певні сегменти, а забудовники відповідають, будуючи під ці параметри. Аналітики, які відстежують ринок, неодноразово зазначали цей ефект концентрації: субсидований попит не розподіляється рівномірно по житловому фонду, він накопичується там, куди його пускають правила.
За чим варто стежити
Субсидія — це бюджетний рядок, а бюджет перебуває під напругою. Фіскальний тиск зростає до 2027 року навіть без підвищення податків, і кожен виданий сьогодні пільговий кредит зобов'язує бюджет до виплат на роки вперед. Масштаб програми тому є політичним рішенням, яке переглядається, а не фіксованою характеристикою ринку.
Для тих, хто оцінює нерухомість, це аргумент на користь обережного ставлення до нинішнього рівня попиту як до структурного. Значна його частина залежить від політики. Якщо обсяги програми скоротять, сегменти, що поглинули субсидованих покупців, відчують це першими і найсильніше.
Є і пряме спостереження щодо решти ринку: іпотека в Україні поза державною програмою не може бути дешевою за облікової ставки 15,5%. Будь-яка пропозиція, що стверджує протилежне, заслуговує на перевірку — арифметика банківського фондування цього не допускає.
Підсумок
Ставки «єОселі» — це фіскальний трансфер, а не ринкова ціна, тому облікова ставка на них не впливає. Програма залишається основним двигуном житлового попиту, а її масштаб залежить від бюджету, що зазнає дедалі більшого тиску.
Це аналітика, а не інвестиційна рекомендація.