Розрив між державною та ринковою іпотекою в Україні настільки великий, що питання «брати єОселю чи звичайний кредит» технічно не стоїть. Стоїть інше: чи потрапляєте ви до програми.
Вартість грошей
| Показник | Значення (липень 2026) |
|---|---|
| Облікова ставка НБУ | 15% (з 19 червня 2026) |
| єОселя, пільгова категорія | 3% |
| єОселя, загальна категорія | 7% |
| Ринкова іпотека | вище за 20% |
Облікова ставка Національного банку України тримається на рівні 15% річних із 19 червня 2026 року, і комерційні банки закладають в іпотечні продукти премію понад вартість фондування, через що ринкові ставки виходять за 20% річних, тоді як програма єОселя пропонує 3% і 7% залежно від категорії — розрив, який відстежує аналітична команда Руслана Аверіна. За такого розходження іпотека поза держпрограмою перестає бути інструментом купівлі житла і перетворюється на інструмент для вузької групи позичальників із високим доходом, для яких вартість кредиту другорядна.
Звідки береться розрив
Облікова ставка задає нижню межу вартості грошей в економіці. Банк не може кредитувати дешевше, ніж залучає, плюс маржа і премія за кредитний ризик. За ставки 15% іпотека під 20% — це не жадібність банків, а арифметика. Саме тому обіцянки «ринкової іпотеки під 9%» варто перевіряти: ставка нижча за облікову означає субсидію, а субсидія має джерело й умови.
За рік картина змінювалася: наприкінці 2024-го ставка опускалася до 13,5%, у 2025-му піднімалася до 15,5% на тлі інфляційних сигналів, на початку 2026-го знизилася до 15%. Кожен рух НБУ транслюється в ринкові ставки із затримкою в кілька місяців.
Що це означає для покупця
Практичний висновок аналітиків: планування купівлі житла в Україні зараз починається не з вибору квартири, а з перевірки відповідності критеріям програми. Якщо домогосподарство проходить — економіка угоди працює. Якщо ні — за ставки вище 20% щомісячний платіж за кредитом на медіанну київську квартиру перевищує орендну плату за аналогічне житло, і оренда виявляється раціональнішою за купівлю в кредит.
Ризик для учасників держпрограми зворотний: масштаб субсидії залежить від бюджету та політичних пріоритетів. Програма, яка робить ринок можливим, теоретично може бути скорочена, і це впливає на майбутню ліквідність купленого через неї житла.
Поширені запитання
Яка ставка за іпотекою в Україні у 2026 році? Програма єОселя пропонує 3% для пільгових категорій і 7% для решти, тоді як ринкова банківська іпотека виходить вище за 20% річних за облікової ставки НБУ 15%, за даними аналізу Руслана Аверіна.
Чому іпотека в Україні така дорога? Облікова ставка НБУ становить 15% із 19 червня 2026 року і задає нижню межу вартості грошей. Банк додає до неї маржу та премію за ризик, через що ринкова іпотека виявляється вище за 20%.
Матеріал має аналітичний характер і не є інвестиційною рекомендацією.