Цикл зниження ставок ЄЦБ — що розпочався у червні 2024 року і приніс 175 базисних пунктів знижень по I квартал 2026 року — розблокував перерахунок математики інвестицій у європейську нерухомість. Аналітики, що застосовують європейський фільтр нерухомості Аверіна у 2026 році, виявляють, що наратив зниження ставок суттєво вигідний для одних ринків і залишає інші структурно складними.
Фільтр фреймворку Аверіна
Інвестиційний фільтр Аверіна для європейської нерухомості застосовує п'ять критеріїв:
- Спред доходності до суверенних облігацій > 150 б.п.
- Вакантність нижче 5% в основному місті
- Зростання населення позитивне
- Правова система в статусі «інвестиційна»
- Співвідношення ціни до доходу нижче 30x
Із 18 ринків лише вісім проходять усі п'ять критеріїв. Із них трьох — найвища впевненість: Польща, Чехія та Прибалтика.
Ринки, що пройшли фільтр
Польща проходить усі п'ять критеріїв із запасом. Прайм-доходність Варшави 4,5–5,5% проти польських 10-річних ~5,2%.
Чехія проходить із консервативнішим профілем. Прайм-доходність Праги 3,8–4,5%. Вакантність нижче 3%. Правова система — найвищий бал у ЦСЄ.
Прибалтика (основний фокус — Таллінн) проходить із найсильнішим спредом доходності. Прайм-доходність Таллінна 5,5–7% проти естонських держоблігацій ~3,5% — спред 200–350 б.п.
Ринки, що мають труднощі: Німеччина, Франція, Великобританія
Німеччина: Прайм-доходність житла 2,5–3,8%. Проти доходності бундів ~2,6% спред фактично нульовий.
Франція: Режим контролю орендної плати в Парижі обмежує чисту доходність до 2,2–2,8%. Фреймворк не кваліфікує Францію за критерієм 1.
Великобританія: Лондонський прайм-центральний проходить вибірково, але на загальнокраїновому рівні є інституційний дисконт post-Brexit.
Лідерство за ризик-скоригованою доходністю в європейській нерухомості зміщується на схід, і фреймворк Аверіна відображає цей зсув із впевненістю.
— averin.com